DSCR vs. Bridge Loan: Chọn Phương Thức Tài Chính Phù Hợp Cho Giao Dịch Bất Động Sản Của Bạn

Một người vay có hai giao dịch trước mặt họ. Đầu tiên là một căn hộ cho thuê đã ổn định với 8 đơn vị ở Indianapolis tạo ra $12,000 mỗi tháng từ tiền thuê đối với một khoản thanh toán $9,000. Tài sản được cho thuê, dòng tiền được xác minh, và người vay dự định giữ nó trong 10 năm. Một khoản vay DSCR loan là lựa chọn phù hợp. Giao dịch thứ hai là một tòa nhà trống 4 đơn vị trong cùng thị trường. Người vay cần hoàn tất trong 12 ngày, hoàn thành một công trình cải tạo $75K, cho thuê các đơn vị, và sau đó tái tài trợ. Tốc độ và linh hoạt quan trọng hơn lãi suất dài hạn. Một khoản vay bridge loan là lựa chọn phù hợp. Người vay cùng một người cần hai khoản vay khác nhau vì các giao dịch đang ở các giai đoạn khác nhau. Chọn cấu trúc sai sẽ tốn thời gian, tiền bạc, hoặc tài sản thực sự.

Sự khác biệt cốt lõi trong một câu

Một DSCR loan là tài chính dài hạn cho một tài sản đã có dòng tiền. Một bridge loan là tài chính ngắn hạn cho một tài sản chưa sẵn sàng cho tài chính dài hạn. Nếu tài sản đã ổn định và bạn dự định giữ nó, hãy nghĩ đến DSCR. Nếu tài sản cần tốc độ, cải tạo, cho thuê, hoặc giữ ngắn hạn, hãy nghĩ đến bridge.

So sánh cột ngang

Khoảng cách lãi suất quan trọng, nhưng không phải yếu tố duy nhất. Một khoản vay cầu nối ở 9.50% trong 6 tháng có thể rẻ hơn việc mất một giao dịch hoặc bỏ lỡ một khoảng thời gian ký hợp đồng.

Một Cây quyết định đơn giản

Ổn định có nghĩa là tài sản có thu nhập cho thuê thực tế đủ chi trả nợ. Không phải dự báo. Không phải kế hoạch. Các hợp đồng thuê thực tế hoặc bảng tiền thuê đã ghi nhận hỗ trợ cho khoản vay.

Khi Vay DSCR Thắng

• Tài sản đã được cho thuê và tiền thuê đủ chi trả.
• Bạn dự định giữ tài sản trong 3+ năm.
• Bạn muốn sự chắc chắn lãi suất cố định và chi phí hàng tháng thấp hơn.
• Bạn không muốn ghi nhận thu nhập cá nhân.

Vay DSCR thưởng cho sự ổn định. Càng mạnh dòng tiền tài sản, lãi suất càng tốt hơn. Một DSCR 1.25 được định giá tốt hơn một DSCR 1.00. Việc đánh giá tập trung vào tài sản, không phải W-2.

Khi Vay Bridge Thắng

• Bạn cần đóng trong 10 đến 14 ngày.
• Tài sản cần được sửa chữa trước khi đủ điều kiện cho tài chính dài hạn.
• Bạn cần đòn bẩy cao để giữ lại tiền mặt cho dự án.
• Lộ trình ra lệnh của bạn được xác định rõ ràng: tái tài chính hoặc bán trong 6 đến 24 tháng.

Khoản vay cầu nối thưởng cho sự rõ ràng. Ngân hàng cho vay không đang xét duyệt một kỳ giữ 30 năm. Họ đang xét duyệt xem giao dịch có thể đạt được mục tiêu ra lệnh không. Nếu bạn có hợp đồng đã ký, phạm vi công việc và kế hoạch tái tài chính rõ ràng, khoản vay cầu nối thường là con đường nhanh nhất.

Bộ công cụ phổ biến nhất: Cầu nối vào, DSCR ra ngoài

Hai khoản vay này không phải là đối thủ cạnh tranh. Chúng là các giai đoạn của cùng một vòng đời.

1. Mua hoặc tái cấu trúc với khoản vay cầu nối. Đóng nhanh, bảo toàn tiền mặt, hoàn thành công việc.
2. Cho thuê và ổn định tài sản. Nhận tiền thuê thực tế, không phải ước tính pro forma.
3. Tái tài chính thành khoản vay DSCR. Khóa tài chính dài hạn với lãi suất thấp hơn.

Chúng tôi đã viết một hướng dẫn riêng về lộ trình tái tài chính cầu nối-DSCR vì con đường chính xác này rất phổ biến.

Sai lầm khiến người vay mất tiền

Sai lầm lớn nhất là chọn khoản vay dựa trên lãi suất một mình. Khoản vay DSCR lãi suất thấp hơn vô dụng nếu tài sản chưa được ổn định đủ để đủ điều kiện. Bạn sẽ lãng phí 2 tuần để thu thập tài liệu chỉ để biết giao dịch cần một khoản vay cầu nối trước. Ngược lại cũng đúng. Sử dụng khoản vay cầu nối cho một kỳ giữ dài hạn đã ổn định có nghĩa là trả lãi suất và phí ngắn hạn vô lý. Phù hợp khoản vay với giai đoạn của giao dịch. Lãi suất quan trọng, nhưng sự phù hợp là tất cả.

Những gì cần chuẩn bị cho từng con đường

Gửi một tập tin hoàn chỉnh một lần là yếu tố lớn nhất trong tốc độ đóng giao dịch cho bất kỳ khoản vay nào.

Trả lời nhanh cho các câu hỏi thực tế

Tôi có thể sử dụng khoản vay DSCR cho một tài sản cần sửa chữa không? Không. Tài sản cần được ổn định và tạo thu nhập. Nếu nó cần công việc trước, bắt đầu với khoản vay cầu nối. Tôi có thể gia hạn khoản vay cầu nối nếu thời gian thoát của tôi kéo dài hơn không? Đôi khi. Gia hạn phụ thuộc vào điều khoản gốc và tiến độ hướng tới thoát. Tốt hơn là lên kế hoạch thời gian thoát thực tế ngay từ đầu. Khoản vay nào có phí cao hơn? Khoản vay cầu nối thường có lãi suất và phí hơi cao hơn vì thời hạn ngắn và tốc độ. Khoản vay DSCR phân bổ chi phí qua nhiều năm, vì vậy lãi suất hàng tháng quan trọng hơn phí trước mặt. Tôi có thể nộp đơn cho cả hai cùng lúc không? Bạn có thể thảo luận cả hai cấu trúc với người cho vay, nhưng bạn sẽ đóng một khoản vay tại một thời điểm. Nhiều người vay đóng khoản vay cầu nối trước và sắp xếp tái tài trợ DSCR như là khoản thoát.