DSCR vs. Bridge Loan: Chọn Phương Thức Tài Chính Phù Hợp Cho Giao Dịch Bất Động Sản Của Bạn
Các khoản vay DSCR và bridge loan phục vụ các giai đoạn khác nhau của đầu tư bất động sản. Đây là cách để quyết định khoản nào phù hợp với giao dịch, thời gian và kế hoạch thoát của bạn.
Người vay có hai giao dịch trước mặt họ.
Giao dịch đầu tiên là một căn hộ 8 đã được ổn định tại Indianapolis tạo ra $12,000 mỗi tháng trong tiền thuê đối với một khoản thanh toán $9,000. Tài sản được cho thuê, dòng tiền được xác minh, và người vay dự định giữ nó trong 10 năm. Một khoản vay DSCR vay là lựa chọn phù hợp.
Giao dịch thứ hai là một tòa nhà 4 trống rỗng trong cùng thị trường. Người vay cần hoàn tất trong 12 ngày, hoàn thành một công trình cải tạo trị giá $75K, cho thuê các căn hộ, và sau đó tái tài trợ. Tốc độ và linh hoạt quan trọng hơn lãi suất dài hạn. Một vay cầu nối là sự lựa chọn phù hợp.
Người vay cùng một người cần hai khoản vay khác nhau vì các giao dịch đang ở các giai đoạn khác nhau. Chọn sai cấu trúc sẽ tốn thời gian, tiền bạc, hoặc tài sản đó.
Sự khác biệt cốt lõi trong một câu
Một DSCR vay là tài chính dài hạn cho một bất động sản đã có dòng tiền. Một vay cầu nối là tài chính ngắn hạn cho một bất động sản chưa sẵn sàng cho tài chính dài hạn.
Nếu tài sản được ổn định và bạn dự định giữ nó, hãy nghĩ đến DSCR. Nếu tài sản cần tốc độ, cải tạo, cho thuê hoặc giữ ngắn hạn, hãy nghĩ đến cầu nối.
So sánh song song
| Tốt nhất cho | Thuê ổn định | Mua lại, cải tạo, chuyển đổi |
| LTV tối đa | Tối đa 80% | 75% của giá trị hiện tại |
| LTC tối đa | Thấp hơn; dựa trên giá trị | Tối đa 90% của tổng chi phí dự án |
| Lãi suất | Bắt đầu từ 6.50% cho DSCR mạnh | Bắt đầu từ 9.50% |
| Thời hạn | 30-năm cố định, ARM, hoặc 40-năm cố định | 6 đến 24 tháng |
| Phạt trả trước | 3 đến 5 năm | Không có |
| Thời gian đóng | Nhanh nhất 15 ngày khi nộp đủ điều kiện | 10 ngày |
| Tài liệu thu nhập | Bảng thuê tài sản; không có tờ khai thuế cá nhân | Chiến lược thoát và thanh khoản; không tập trung vào DTI |
| Thoát đi thường xuyên | Giữ, tái tài trợ, hoặc bán | Tái tài trợ theo DSCR hoặc bán |
Khoảng cách lãi suất quan trọng, nhưng không phải yếu tố duy nhất. Một khoản vay cầu nối tại 9.50% trong 6 tháng có thể rẻ hơn việc mất một giao dịch hoặc bỏ lỡ một khoảng thời gian ký hợp đồng thuê.
Một Cây quyết định đơn giản
Ổn định có nghĩa là tài sản có thu nhập cho thuê thực tế đủ chi trả nợ. Không phải dự báo. Không phải kế hoạch. Các hợp đồng thuê thực tế hoặc bảng tiền thuê đã ghi nhận hỗ trợ cho khoản vay.
Khi Vay DSCR Thắng
- Tài sản đã được cho thuê và tiền thuê đủ chi trả.
- Bạn dự định giữ tài sản trong 3+ năm.
- Bạn muốn sự chắc chắn lãi suất cố định và chi phí hàng tháng thấp hơn.
- Bạn không muốn ghi nhận thu nhập cá nhân.
Vay DSCR thưởng cho sự ổn định. Càng mạnh dòng tiền tài sản, lãi suất càng tốt hơn. Một DSCR 1.25 được định giá tốt hơn một DSCR 1.00. Việc đánh giá tập trung vào tài sản, không phải W-2.
Khi một khoản vay cầu nối thắng
- Bạn cần đóng cửa trong 10 đến 14 ngày.
- Tài sản cần được cải tạo trước khi có thể đủ điều kiện cho tài chính dài hạn.
- Bạn cần đòn bẩy cao để bảo toàn tiền mặt cho dự án.
- Lối thoát của bạn được xác định rõ ràng: tái tài trợ hoặc bán trong vòng 6 đến 24 tháng.
Vay cầu nối đem lại sự rõ ràng. Người cho vay không đang xét duyệt một khoản giữ 30-năm. Họ đang xét duyệt liệu giao dịch có thể đạt được lối thoát của nó. Nếu bạn có một hợp đồng đã ký, phạm vi công việc, và một kế hoạch tái tài trợ rõ ràng, một khoản vay cầu nối thường là đường đi nhanh nhất.
Bộ công cụ phổ biến nhất: Cầu nối vào, DSCR ra ngoài
Hai khoản vay này không phải là đối thủ cạnh tranh. Chúng là các giai đoạn của cùng một vòng đời.
- Mua hoặc tái cấu trúc với khoản vay cầu nối. Đóng nhanh, bảo toàn tiền mặt, hoàn thành công việc.
- Cho thuê và ổn định tài sản. Nhận tiền thuê thực tế, không phải ước tính pro forma.
- Tái tài chính thành khoản vay DSCR. Khóa tài chính dài hạn với lãi suất thấp hơn.
Chúng tôi đã viết một hướng dẫn riêng về lộ trình tái tài chính cầu nối-DSCR vì con đường chính xác này rất phổ biến.
Sai lầm khiến người vay mất tiền
Sai lầm lớn nhất là chọn khoản vay dựa chỉ vào lãi suất. Khoản vay DSCR lãi suất thấp không có ích nếu tài sản chưa ổn định đủ để đủ điều kiện. Bạn sẽ lãng phí 2 tuần thu thập tài liệu chỉ để biết giao dịch cần một cầu nối trước.
Ngược lại cũng đúng. Sử dụng khoản vay cầu nối cho một khoản giữ dài hạn đã ổn định có nghĩa là trả lãi suất và phí ngắn hạn vô lý.
Phù hợp khoản vay với giai đoạn của giao dịch. Lãi suất quan trọng, nhưng sự phù hợp là tất cả.
Nếu bạn đã đến đây đang tìm kiếm 'khoản vay hard money', điều đó được ánh xạ tới hai chương trình tương tự này bằng cách thoát — trang cho vay hard money trình bày cả hai cánh cửa. Khi bạn biết giai đoạn của giao dịch, bắt đầu đăng ký và chọn chương trình ở bước đầu tiên.
Những gì cần chuẩn bị cho từng con đường
| Bảng kê tiền thuê hoặc lịch cho thuê | Hợp đồng mua bán đã ký |
| Báo cáo hoạt động / NOI | Mô tả tài sản hoặc bảng tiền thuê |
| Báo giá bảo hiểm tài sản | Phạm vi công việc và hồ sơ đấu thầu nhà thầu |
| Định giá (được đặt trong quá trình) | Bán hàng tương đương và ghi chú thoát |
| Tài liệu thực thể và bảng sao kê ngân hàng | Bằng chứng thanh khoản và tài liệu thực thể |
| Ghi chú thoát nếu tái tài trợ từ cầu nối | Báo giá bảo hiểm |
Gửi một tập tin hoàn chỉnh một lần là yếu tố lớn nhất trong tốc độ đóng giao dịch cho bất kỳ khoản vay nào.
Câu trả lời nhanh cho những câu hỏi thực tế
Tôi có thể sử dụng khoản vay DSCR cho bất động sản cần sửa chữa không? Không. Bất động sản cần được ổn định và tạo thu nhập. Nếu nó cần công việc trước, bắt đầu với khoản vay cầu nối.
Tôi có thể gia hạn khoản vay cầu nối nếu thời gian ra khỏi nó kéo dài hơn không? Đôi khi. Việc gia hạn phụ thuộc vào các điều khoản gốc và tiến độ hướng tới việc ra khỏi khoản vay. Tốt hơn là lập kế hoạch thời gian ra khỏi khoản vay thực tế ngay từ đầu.
Khoản vay nào có phí cao hơn? Khoản vay cầu nối thường có lãi suất và phí hơi cao hơn vì thời hạn ngắn và tốc độ nhanh. Khoản vay DSCR phân bổ chi phí qua nhiều năm, vì vậy lãi suất hàng tháng quan trọng hơn so với phí ngay lập tức.
Tôi có thể nộp đơn cho cả hai cùng lúc không? Bạn có thể thảo luận cả hai cấu trúc với người cho vay, nhưng bạn sẽ đóng một khoản vay tại một thời điểm. Nhiều người vay đóng khoản vay cầu nối trước và sắp xếp tái tài chính DSCR như là bước ra khỏi khoản vay.
Bước tiếp theo
Sẵn sàng nói chuyện với chúng tôi về khoản vay này?
Nếu bài viết này khớp với tài sản hoặc câu hỏi tài chính mà bạn đang làm việc, hãy nộp đơn hoặc liên hệ để nói về phù hợp và thời gian.