5 Errores de documentación que ralentizan la aprobación de préstamos
La mayoría de los retrasos en los préstamos no se deben al perfil del prestatario ni a la propiedad. Se deben a documentos incompletos o mal preparados. Aquí están los 5 errores que añaden días a cada aprobación.
Un prestatario solicitó un préstamo de construcción de $1.8M con crédito sólido, un proyecto claro y un contratista ya contratado. El expediente debería haber avanzado en 14 días. Se tardó 31. El retraso no fue la tasación. No fue el proyecto. Fue la documentación. El contrato de compra faltaba la página final de firmas. El acuerdo de operación de la entidad tenía un miembro diferente listado que la garantía personal. Los estados de cuenta bancarios tenían 4 meses de antigüedad. Cada problema requería un correo electrónico, un seguimiento y una nueva revisión. La mayoría de los retrasos de préstamos funcionan de la misma manera. El prestatario califica. La propiedad califica. El expediente no lo hace. Aquí están los 5 errores que ralentizan las aprobaciones, y cómo evitarlos.
Páginas de firma faltantes en el contrato de compra
Los prestamistas ven esto casi todos los días. Un prestatario envía las primeras 12 páginas de un contrato de 14 páginas pero omite las páginas de firma. Sin esas páginas, el prestamista no puede confirmar que el acuerdo es vinculante ni verificar los términos finales. Cómo evitarlo: Envíe el contrato completo, firmado, incluyendo todos los anexos y enmiendas. Si el contrato fue enmendado, incluya la enmienda con firmas. Si es una refinanciación, incluya la escritura o estado de pago más reciente.
Estados de cuenta bancarios obsoletos y liquidez oculta
La liquidez es una de las primeras cosas que verifica un prestamista. Los estados de cuenta antiguos obligan al prestamista a solicitar versiones más recientes, lo que reinicia el reloj. Peor aún, algunos prestatarios envían estados de cuenta de la cuenta incorrecta o de una cuenta que no muestra los fondos que afirman tener. Cómo evitarlo: Use declaraciones con fecha dentro de los últimos 60 días. Envíe cada cuenta que tenga efectivo relacionado con el trato, incluidas las reservas. Si movió dinero recientemente, incluya un rastro documental que muestre de dónde provino.
Documentos de entidad incompletos
Los préstamos privados casi siempre se hacen a una LLC u otra entidad. El prestamista necesita saber que la entidad existe, quién la posee y quién puede firmar en su nombre. La falta de un acuerdo operativo o una carta del EIN detiene la suscripción hasta que aparezca. Cómo evitarlo: Incluya el certificado de formación, el acuerdo operativo o estatutos, la carta de confirmación del EIN y una resolución firmada o evidencia de autoridad de firma. Si la propiedad cambió recientemente, incluya los documentos de asignación.
Una estrategia de salida vaga o faltante
Los prestamistas no solo suscriben la forma de entrada. Suscriben la forma de salida. Un archivo sin una estrategia de salida clara, o que diga "refinanciar o vender", obliga al prestamista a solicitar especificaciones. Cómo evitarlo: Escriba un memorándum de salida de una página. Indique la salida probable, el cronograma y la evidencia. Para una refinanciación, incluya propiedades estabilizadas comparables o una conversación de preaprobación. Para una venta, incluya ventas comparables y una opinión de corredor si está disponible. Para una salida puente a DSCR, indique el cronograma de estabilización y el programa a largo plazo que está apuntando.
No hay contingencia en el presupuesto
Un presupuesto que sume exactamente al dólar parece frágil. Todo proyecto inmobiliario tiene incertidumbres. Un prestamista quiere ver que el prestatario los planificó. Cómo evitarlo: Agregue 10% a 15% de contingencia a cualquier presupuesto de renovación o construcción. Incluya costos detallados por ítem para materiales, mano de obra, permisos y costos de mantenimiento. Si no está seguro de cómo estructurar el presupuesto, comience con la lista de verificación específica del programa en nuestra guía de preparación de archivos.
El costo oculto de los idas y venidas
Cada documento faltante hace más que sumar un día. Restablece la pila mental del prestamista. Un archivo que llega completo se revisa en una sola pasada. Un archivo con brechas se revisa en fragmentos, a menudo por diferentes personas, con preguntas que se acumulan.
La diferencia suele ser de 7 a 14 días. En un trato competitivo, esa es la diferencia entre ganar y perder.
Una lista de verificación simple antes de la presentación
Antes de hacer clic en enviar, confirma que estos elementos están en el archivo:
- Contrato de compra firmado o estado de pago
- Todas las enmiendas y anexos firmados
- Estados bancarios actuales de cada cuenta relevante
- Documentos de formación de la entidad, acuerdo operativo y carta del EIN
- Evidencia clara de quién puede firmar por la entidad
- Memorándum de estrategia de salida de una página con cronograma
- Cotización de seguro o contrato provisional
- Presupuesto con 10% a 15% contingencia
- Licencia de contratista, seguro y contrato firmado si aplica
Los prestatarios que cierran más rápido no siempre son los más fuertes financieramente. Son los más organizados. Un expediente completo le indica al prestamista que usted es serio antes de que comience la suscripción.
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