텍사스 DSCR 대출

텍사스에서 DSCR 파일에 대한 질문은 거의 임대료가 실제인지 여부가 아니라, 결제에 포함된 재산세 청구서가. DSCR 대출은 부채 서비스 커버리지 비율 대출의 약자로, 부동산의 월 임대료를 전체 월 상환액(원금, 이자, 재산세, 보험 및 협회비 등)으로 나눈 값이 자격을 부여합니다. 텍사스는 주 소득세가 없으므로 지방 정부는 재산세로 자금을 조달하며, 이 항목은 대출 자체 이후 결제에서 가장 큰 항목이 되는 경우가 많습니다.

이 가이드는 임대료 수치를 조정하는 텍사스 규칙을 다룹니다: 재산세가 어떻게 상한선에 제한되는지, 상한선이 언제 사라지는지, 보험료를 결정하는 요인, 2026 퇴거 규칙이 어떻게 작동하는지, 그리고 텍사스가 부과하지 않는 마감 비용. 우리 휴스턴 시티 가이드는 끝에 연결되어 있습니다.

텍사스 부동산세가 대부분의 임대 파일을 결정한다

세금 재단은 텍사스의 실효 재산세율를 소유주가 거주하는 주택에 1.40%로 제시하고, 그리고 그 평균에는 임대가 받지 못하는 주거 면제도 포함된다. 임대의 자체 세율은 카운티, 도시, 학군 및 그가 속한 특별 구역에 따라 달라지므로 정확한 주소에 대해 조회해야 한다.

한 임대가 얼마나 이동할 수 있는지 보여주는 예시이다. 숫자는 예시이며 인용이 아니다: 같은 $2,450 월세, 같은 $1,450 원금 및 이자 납부, 2025 주 전역 평균 보험료에 가까운 보험, 그리고 2 다른 세금 청구서.

월세금 항목의 $150 차이는 이 파일의 대부분의 쿠션을 빼앗습니다. DSCR 계산기에서 직접 숫자를 실행할 수 있습니다.

20% 임대료 감정 한도는 2026 이후 종료됩니다.

2024년 이후, 텍사스는 비주거용 부동산의 감정 가치가 상승할 수 있는 속도를 제한했습니다: 연간 최대 20%이며, 신규 개선의 가치는 추가됩니다 (세법 §23.231). 이는 $5.32M 이하의 가치가 있는 부동산에 적용됩니다 2026. 3 세부 사항이 도움이 되는지 여부를 결정합니다:

• 1 일에 시작되지 않습니다. 한도는 부동산을 처음 보유한 이후 연도의 1월 1부터 적용됩니다. 1월 1에 부동산을 보유한 경우입니다. 구매자의 첫 세금 연도는 전체 감정 가치에서 시작됩니다.
• 판매 시 종료됩니다. 판매자의 한도 가치가 귀하에게 이전되지 않으며, 리스에 대한 세금 청구가 이전되지 않는 것과 동일합니다.
• 2026년 12월 31일에 만료됩니다. 2025년 입법부는 이를 연장하지 않았으며, 해리스 카운티 감정구역는 2024년부터 2026년까지 승인된 것으로 설명합니다. 시장가보다 낮게 유지된 임대는 2027 세금 연도에 그 격차가 줄어들 수 있습니다.

그 노출을 도착하기 전에 측정할 수 있습니다. 한도가 적용된 임대의 감정 통지는 2 가치를 표시합니다: 시장 가치와 세금이 부과되는 낮은 한도 가치. 시장 가치를 주소(군, 도시, 학교 구역 및 특별 구역, 모두 세금 청구서에 기재된) 전체 세율로 곱하고 12로 나눈 뒤 그 수치를 지불에 넣습니다. 임대료가 여전히 이를 커버한다면, 2027 세금 연도는 파일에 위험이 없습니다. 그렇지 않다면, 2027에 계획된 재융자는 올해 청구서가 아니라 그 수치를 기준으로 해야 합니다.

별도의 10% 한도는 주거용에만 적용되며, 임대에는 적용되지 않습니다. 감정에 동의하지 않는 경우 항의 마감일은 통지가 전달된 후 30일 또는 5월 15일 중 늦은 날짜입니다(§41.44). 판매자의 가격이 아니라 귀하의 가격으로 세금 청구서를 기준으로 구매를 인수합니다.

텍사스 보험료를 바람과 비와 홍수로 끌어올리다

2019년 이후 텍사스 주택 소유자 보험 손실의 평균 62%가 바람과 비에 기인한 것으로, 텍사스 보험 부서에 따르면. 부서의 주택 소유자 시장 개요는 2023년, 2024년, 2025년에 비가 가장 큰 단일 손실 원인이며, 2024년과 2025년(예비) 주 전역 주택 소유자 평균 보험료가 각각 $3,291과 $3,489임을 보여준다. 임대 정책은 동일한 시장에서 가격이 책정되므로 견적은 감정서 이전에 파일에 포함되어야 하며, 이후가 아니라.

해안 지역의 풍랑 보험은 TWIA에서 제공한다. 텍사스 풍랑 보험 협회는 14개 해안 카운티에서 바람과 비를 보장하며, 해리스 카운티에서는 고속도로 146 동쪽에 있는 라 포르트, 모건스 포인트, 파사다나, 시브룩, 샤워 아크스 내부 지역만 보장한다(TWIA 자격). 휴스턴 대부분은 해당 지역 외부이며 사설 보험사에 의해 보장된다.

홍수 보험은 어디서나 별도이다. 표준 정책은 홍수를 보장하지 않는다. 국가 홍수 보험 프로그램 정책은 건물을 최대 $250,000까지 보장하며, 보통 발효 전에 30일 대기 기간이 있다(FEMA), 따라서 마감 전에 미리 주문하라. 2025년 9월 1일부터 텍사스 임대 계약은 임차인에게 해당 부동산이 100년 홍수구역에 있는지 서면으로 알려야 하며 양측이 서명해야 한다(SB 2349); 30일 미만의 임대는 면제된다.

텍사스 주는 2026의 새로운 규칙을 따릅니다

DSCR 대출자는 임대료를 보증하므로, 미납 임대가 얼마나 빨리 종료되는지가 중요합니다. 텍사스 주는 2026년 1월 1일 이후에 제기된 사건에 대해 퇴거 절차를 재작성했습니다 (SB 38 및 개정된 법원 규칙).

• 통지. 임대인은 신청 전에 최소 3 일의 서면 통지를 제공하며, 임대 계약이 다른 기간을 정하지 않는 한. 이전에 연체가 없었던 세입자에게는 임대료를 지불하거나 퇴거하라는 통지가 필요합니다 (부동산법 §24.005). 법은 통지를 전달할 수 있는 방법을 나열하며, 우편, 직접 전달 및 전자 방식(임대 계약이 허용하는 경우)도 포함합니다.
• 법원. 사건은 사법 법원으로 진행되며, 재판은 청원서 제출 후 10에서 21 일 사이에 설정되고, 세입자가 응답을 제출하지 않으면 법원은 재판 없이 결정을 내릴 수 있습니다.
• 점유. 점유 명령은 판결 후 6 일이 지나야 발행됩니다.

임대인 규칙의 나머지는 안정적입니다 (부동산법 제92장). 텍사스 주는 보증금에 제한을 두지 않으며, 임대인은 세입자가 퇴거한 후 30 일 이내에 보증금을 환불하고 전달 주소를 제공하며, 악의적으로 보관하면 $100와 보류 금액의 3 배를 비용으로 부과합니다. 연체료는 임대료가 2 일 전부 미납된 후에만 부과될 수 있으며, 월세의 12%을 초과하지 않으며, 4 이하의 유닛을 가진 건물은 10%, 그 이상은 으로 제한됩니다. 도시는 재해가 선언되고 주지사의 승인을 받지 않는 한 임대료 통제를 부과할 수 없습니다 (지방자치법 §214.902).

더 빠른 규칙은 악성 임대를 단축합니다. 그 뒤에 오는 공실 월은 여전히 귀하의 것이므로 대출 기관은 보유액에 대해 묻습니다.

단기 임대는 시에 책임이 있으며 호텔세가 적용됩니다

텍사스에는 단기 임대를 보호하거나 금지하는 주법이 없으며, 플랫폼과 지역 규칙을 다룰 2025년 법안은 하원에서 소멸되었습니다 (HB 2767). 시는 규칙을 정합니다. 휴스턴의 조례는 2026년 1월 1일에 발효되었으며, 각 단기 임대 단위는 시에 등록해야 합니다 (휴스턴 허가 센터).

30일 미만의 체류는 6% 주 호텔 점유세를 납부해야 하며, 텍사스는 이를 단기 임대에 적용합니다 (세법 제156장). 시와 카운티는 자체 세금을 추가하며, 휴스턴에서는 시, 카운티 및 스포츠 권한 세금이 합쳐 총 17%가 됩니다, 시의 세부 내역에 따라(시의 세부 분석). 대출 기관은 문서화된 예약 또는 시장 데이터를 통해 단기 수입을 계산하며, 이는 단기 임대 DSCR 가이드에서 설명합니다.

텍사스에서 마감 시 부과되지 않는 항목

2 다른 주에서 구매자를 놀라게 하는 마감 비용은 텍사스에서는 없거나 고정되어 있습니다:

• 양도세 없음. 텍사스 헌법은 부동산 소유권 양도에 대한 세금을 금지해 왔습니다 2016 (제 VIII §29).
• 제목 보험료는 주에서 정합니다. 텍사스 보험부는 모든 타이틀 회사가 부과해야 하는 요율을 정하고, 2026년 3월 1일부터 6.2%를 인하했습니다. (텍사스 보험부 타이틀 요율) 임대 부동산에 대한 현금 인출은 주택 자산 대출이 아닙니다. 텍사스의 엄격한 현금 인출 대출 규정은 헌법의 주거 보호 조항 안에 있습니다 ([art.

렌트 현금 인출은 주택 자본 대출이 아니다. 텍사스의 엄격한 현금 인출 대출 규칙은 헌법의 주거 보호 안에 있다 (제 XVI §50), 그래서 그들은 당신의 집에 대한 대출을 관리합니다. 당신의 거주지가 아닌 임대는 그 범위 밖이므로, 텍사스 임대에 대한 DSCR 현금 인출 재융자는 부동산 가치와 임대료에 따라 규모가 결정됩니다.

텍사스 LLC: $300 설립, 연 1회 보고서 제출

대부분의 DSCR 차용인은 텍사스 임대 부동산을 유한책임회사에 보유합니다. 설립 증명서(양식 205)는 주무관에서 $300의 비용이 듭니다 프랜차이즈 세금은 2024년 및 2025년 보고서에 대해 연간 매출이 $2.47M를 초과할 때만 적용되며, 2026년 및 2027년에는 $2.65M를 초과할 때만 적용됩니다. 2024년 이후로는 해당 한도 이하의 LLC는 더 이상 No Tax Due Report를 제출하지 않습니다 여전히 매년 5월까지 15 공개 정보 보고서를 제출하며, 대출 기관은 마감 전에 해당 법인이 좋은 신용 상태인지 확인합니다.

텍사스 DSCR 파일에 제출할 자료

• 매매 계약서, 또는 재융자 상환 명세서
• 임대 계약서 및 임대료 명세서, 또는 단기 임대의 경우 12개월의 예약 이력
• 매입 가격에 따른 세금 고지서, 감정구역의 현재 가치 포함
• 보험 견적서 또는 바인더, 홍수 견적서 및 홍수 구역 상태
• 단기 임대의 경우, 등록이 필요한 시의 등록 서류
• LLC 문서, EIN 편지 및 좋은 신용 상태 증명서
• 예비금이 표시된 은행 명세서

전체 목록은 차입자 파일 준비 체크리스트에 있습니다.

우리가 다루는 텍사스 시장

한 시장을 자세히 살펴보려면 휴스턴의 DSCR 대출 가이드를 읽어보세요. Sphinx Capital은 텍사스 전역 및 전국적으로 임대 부동산에 대출을 제공하며, 프로그램 가용성은 주와 대출 유형에 따라 다릅니다. 공개 DSCR 프로그램 조건은 최소 1.00까지의 보장을 제공하고, 자격을 갖춘 제출물에 대해 15일 이내에 마감될 수 있으며, 실제 세금 추정치와 보험 견적이 포함된 텍사스 파일은 그렇게 빠르게 이동할 수 있습니다.