5 Ошибки в документации, замедляющие одобрение кредитов

Заёмщик подал заявку на $1.8M строительный кредит с хорошей кредитной историей, чётким проектом и уже выбранным подрядчиком. Файл должен был быть обработан за 14 дней. Это заняло 31. Задержка не была вызвана оценкой. Это не было связано с проектом. Это были документы. В договоре купли-продажи отсутствовала последняя страница с подписью. В соглашении об управлении юридическим лицом был указан другой участник, чем в личной гарантии. Банковские выписки были старше 4 месяцев. Каждый вопрос требовал письма, последующего сообщения и повторного рассмотрения. Большинство задержек по кредитам работают одинаково. Заёмщик соответствует требованиям. Недвижимость соответствует требованиям. Файл не соответствует требованиям. Вот 5 ошибок, замедляющих одобрения, и как их избежать.

Отсутствие страниц с подписью в договоре купли-продажи

Кредиторы видят это почти каждый день. Заёмщик отправляет первые 12 страниц из 14-страничного контракта, но пропускает страницы с подписью. Без этих страниц кредитор не может подтвердить, что сделка обязательна, или проверить окончательные условия. Как избежать: Отправьте полный, подписанный контракт, включая все дополнения и поправки. Если контракт был изменён, включите поправку с подписями. Если это рефинансирование, включите самую последнюю акту или выписку о погашении.

Устаревшие банковские выписки и скрытая ликвидность

Ликвидность — одна из первых вещей, которую проверяет кредитор. Устаревшие банковские выписки заставляют кредитора запрашивать более новые, что перезапускает процесс. Площе, некоторые заёмщики отправляют выписки с неправильного счёта или с счёта, который не показывает средства, которые они утверждают, что имеют. Как избежать этого: Используйте заявления, датированные в течение последних 60 дней. Отправьте все счета, которые содержат денежные средства, связанные с сделкой, включая резервы. Если вы недавно переводили деньги, включите бумажный след, показывающий, откуда они пришли.

Неполные документы о компании

Частные займы почти всегда предоставляются ООО или другой организации. Кредитор должен знать, что компания существует, кто её владеет и кто может подписывать от её имени. Отсутствие соглашения об управлении или письма о EIN останавливает оценку до появления документа. Как избежать этого: Включите сертификат о создании, соглашение об управлении или устав, письмо о подтверждении EIN и подписанное решение или доказательство полномочий подписанта. Если собственность недавно изменилась, включите документы о передаче.

Неясная или отсутствующая стратегия выхода

Кредиторы не просто оценивают вход. Они оценивают выход. Файл без чёткой стратегии выхода, или с заявлением «мы рефинансируем или продаём», заставляет кредитора запрашивать конкретику. Как избежать этого: Напишите одностраничное мемо о выходе. Укажите вероятный выход, сроки и доказательства. Для рефинансирования включите сопоставимые стабилизированные объекты или разговор о предварительном одобрении. Для продажи включите сопоставимые продажи и мнение брокера, если доступно. Для перехода к DSCR укажите сроки стабилизации и долгосрочную программу, на которую вы ориентируетесь.

Отсутствие резервов в бюджете

Бюджет, который точно совпадает с суммой, выглядит хрупким. Каждый проект недвижимости имеет неизвестные факторы. Кредитор хочет видеть, что заемщик планировал их. Как избежать этого: Добавьте 10% к 15% резерву к любому бюджету ремонта или строительства. Включите подробные расходы по материалам, трудозатратам, разрешениям и текущим затратам. Если вы не уверены, как структурировать бюджет, начните с чек-листа, специфичного для программы, в нашем руководстве по готовности файлов.

Скрытая стоимость «обратных» запросов

Каждый отсутствующий документ делает больше, чем добавляет один день. Он сбрасывает умственный стек кредитора. Файл, пришедший полностью, рассматривается за один проход. Файл с пропусками рассматривается фрагментарно, часто разными людьми, с вопросами, которые накапливаются.

Разница обычно составляет 7–14 дней. На конкурентной сделке это разница между победой и поражением.

Простая контрольная точка перед отправкой

Прежде чем нажать «отправить», убедитесь, что в файле есть следующие элементы:

• Полностью подписанный договор купли-продажи или выписка по погашению
• Все поправки и дополнения подписаны
• Текущие выписки из всех соответствующих банковских счетов
• Документы о создании юридического лица, договор об управлении и письмо о EIN
• Ясные доказательства того, кто может подписывать от имени юридического лица
• Одностраничный меморандум стратегии выхода с графиком
• Котировка страховки или биндера
• Бюджет с 10%–15% резервом
• Лицензия подрядчика, страховка и подписанный договор, если применимо

Заёмщики, которые закрывают быстрее, не всегда самые финансово сильные. Они самые организованные. Полный файл сообщает кредитору, что вы серьёзны, ещё до начала оценки.