5 Lỗi tài liệu làm chậm quá trình phê duyệt khoản vay

Người vay đã nộp đơn xin vay xây dựng $1.8M với tín dụng mạnh, dự án rõ ràng, và nhà thầu đã được sắp xếp trước. Hồ sơ nên đã được chuyển trong 14 ngày. Đã mất 31.

Lý do trễ không phải là đánh giá. Nó không phải là dự án. Nó là tài liệu. Hợp đồng mua bán thiếu trang chữ ký cuối cùng. Thỏa thuận hoạt động của thực thể có thành viên khác được liệt kê so với bảo lãnh cá nhân. Các bảng sao kê ngân hàng đã cũ 4 tháng. Mỗi vấn đề yêu cầu một email, một lần theo dõi, và một lần xem xét lại.

Hầu hết các trễ hạn vay hoạt động theo cách tương tự. Người vay đủ điều kiện. Tài sản đủ điều kiện. Hồ sơ không. Đây là 5 sai lầm làm chậm phê duyệt, và cách tránh chúng.

Thiếu Trang Chữ Ký trong Hợp Đồng Mua Bán

Người cho vay thấy điều này hầu hết mọi ngày. Một người vay gửi các trang 12 đầu tiên của một hợp đồng có 14 trang nhưng bỏ qua các trang chữ ký. Nếu thiếu những trang đó, người cho vay không thể xác nhận giao dịch có tính ràng buộc hay kiểm tra các điều khoản cuối cùng.

Cách tránh: Gửi hợp đồng đầy đủ, đã ký, bao gồm tất cả các phụ lục và sửa đổi. Nếu hợp đồng đã được sửa đổi, bao gồm bản sửa đổi có chữ ký. Nếu là tái tài trợ, bao gồm bản quyền mới nhất hoặc bảng kê thanh toán.

Báo cáo ngân hàng lỗi thời và thanh khoản ẩn

Thanh khoản là một trong những điều đầu tiên mà người cho vay kiểm tra. Báo cáo ngân hàng cũ buộc người cho vay yêu cầu các bản mới hơn, điều này làm lại đồng hồ. Tệ hơn, một số người vay gửi báo cáo từ tài khoản sai hoặc từ tài khoản không hiển thị số tiền họ cho rằng có.

Cách tránh: Sử dụng báo cáo có ngày trong vòng 60 ngày gần nhất. Gửi mọi tài khoản có tiền mặt liên quan đến giao dịch, bao gồm dự trữ. Nếu bạn chuyển tiền gần đây, bao gồm bằng chứng giấy tờ cho thấy nguồn gốc của nó.

Tài liệu thực thể chưa đầy đủ

Các khoản vay riêng lẻ hầu hết được cấp cho một LLC hoặc thực thể khác. Người cho vay cần biết thực thể tồn tại, ai là chủ sở hữu và ai có thể ký thay mặt cho nó. Việc thiếu thỏa thuận điều hành hoặc thư xác nhận EIN sẽ ngăn chặn việc đánh giá cho đến khi nó xuất hiện.

Cách tránh: Bao gồm giấy chứng nhận thành lập, thỏa thuận điều hành hoặc điều lệ, thư xác nhận EIN, và một bản quyết định đã ký hoặc bằng chứng về quyền ký thay mặt. Nếu quyền sở hữu đã thay đổi gần đây, bao gồm tài liệu chuyển giao.

Chiến lược thoát ra mơ hồ hoặc thiếu

Người cho vay không chỉ đánh giá theo cách vào. Họ đánh giá theo cách ra. Một hồ sơ không có chiến lược thoát ra rõ ràng, hoặc nói “chúng tôi sẽ tái tài trợ hoặc bán”, buộc người cho vay yêu cầu chi tiết.

Cách tránh: Viết một bản ghi nhớ thoát ra một trang. Nêu rõ chiến lược thoát ra có khả năng xảy ra, thời gian và bằng chứng. Đối với tái tài trợ, bao gồm các bất động sản đã ổn định tương đương hoặc cuộc trò chuyện phê duyệt trước. Đối với bán, bao gồm các giao dịch bán tương đương và ý kiến của môi giới nếu có. Đối với một điểm thoát cầu nối tới DSCR, lưu ý lịch trình ổn định và chương trình dài hạn mà bạn đang hướng tới.

Không có dự phòng trong ngân sách

Ngân sách tính đúng số tiền trông có vẻ yếu. Mỗi dự án bất động sản đều có những điều chưa biết. Người cho vay muốn thấy người vay đã lên kế hoạch cho họ.

Cách tránh: Thêm 10% vào dự phòng 15% cho bất kỳ ngân sách sửa chữa hoặc xây dựng nào. Bao gồm chi phí từng mục cho vật liệu, lao động, giấy phép và chi phí vận chuyển. Nếu bạn không chắc cách cấu trúc ngân sách, hãy bắt đầu với danh sách kiểm tra cụ thể chương trình trong hướng dẫn sẵn sàng tệp.

Chi phí ẩn của việc đi lại

Mỗi tài liệu thiếu không chỉ thêm một ngày. Nó làm reset ngăn xếp tinh thần của người cho vay. Một tệp hoàn chỉnh được xem xét trong một lần duyệt. Một tệp có lỗ hổng được xem xét theo từng mảnh, thường bởi những người khác nhau, với những câu hỏi càng ngày càng phức tạp.

Sự khác biệt thường là 7 đến 14 ngày. Trong một giao dịch cạnh tranh, đó là sự khác biệt giữa chiến thắng và thua cuộc.

Danh sách kiểm tra trước khi nộp đơn

Trước khi nhấn nộp, hãy xác nhận các mục sau có trong tệp:

• Hợp đồng mua bán đã ký đầy đủ hoặc bản kê khai thanh toán
• Tất cả các sửa đổi và phụ lục đã ký
• Bản sao kê ngân hàng hiện tại từ mọi tài khoản liên quan
• Tài liệu thành lập thực thể, thỏa thuận điều hành và thư EIN
• Bằng chứng rõ ràng về người có thể ký thay mặt thực thể
• Bản ghi nhớ chiến lược thoát một trang với thời gian biểu
• Báo giá bảo hiểm hoặc bản ràng buộc
• Ngân sách với 10% đến 15% dự phòng
• Giấy phép nhà thầu, bảo hiểm và hợp đồng đã ký nếu áp dụng

Những người vay đóng nhanh nhất không phải lúc nào cũng mạnh về tài chính. Họ là những người tổ chức tốt nhất. Một tệp đầy đủ cho thấy cho người cho vay biết bạn nghiêm túc trước khi quá trình đánh giá bắt đầu. Khi mọi ô trên được đánh dấu, nộp tệp một lần, hoàn thành.