Khoản vay DSCR tại Texas

Ở Texas, câu hỏi trong một tệp DSCR thường không phải là liệu tiền thuê có thực hay không. Nó là liệu hóa đơn thuế bất động sản trong khoản thanh toán có phải là. Một khoản vay DSCR, viết tắt của debt-service-coverage-ratio loan, được đánh giá dựa trên tiền thuê hàng tháng của bất động sản chia cho khoản thanh toán hàng tháng đầy đủ: gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm và bất kỳ khoản phí hội đồng nào, mà các ngân hàng rút gọn thành PITIA. Texas không có thuế thu nhập bang, vì vậy chính quyền địa phương tự tài trợ bằng thuế bất động sản, và dòng này thường là khoản lớn nhất trong khoản thanh toán sau khoản vay chính.

Hướng dẫn này bao gồm các quy định của Texas chuyển đổi số liệu của một căn nhà cho thuê: cách thuế bất động sản bị giới hạn và khi nào giới hạn đó hết hạn, những yếu tố thúc đẩy phí bảo hiểm, cách quy định trục xuất 2026 hoạt động, và các chi phí đóng cửa mà Texas không tính phí. Hướng dẫn thành phố Houston của chúng tôi được liên kết ở cuối.

Thuế bất động sản Texas quyết định hầu hết các hồ sơ cho thuê

Viện Nghiên cứu Thuế (Tax Foundation) đưa ra Tỷ lệ thuế tài sản hiệu quả của Texas cho các ngôi nhà có chủ sở hữu ở tại 1.40%, và trung bình đó bao gồm các miễn giảm nhà ở mà bất kỳ căn nhà cho thuê nào cũng không nhận được. cái số riêng của hợp đồng thuê phụ thuộc vào cái quận, cái thành phố, khu học đường và bất kỳ khu đặc biệt nào nơi nó đặt, vì vậy nó phải được tra cứu cho cái địa chỉ chính xác.

Đây là số tiền mà dòng đó có thể di chuyển một lần thuê. Các số liệu là minh họa, không phải trích dẫn: cùng $2,450 tiền thuê hàng tháng, cùng $1,450 khoản thanh toán gốc và lãi, bảo hiểm gần với mức phí trung bình 2025 trên toàn bang, và 2 các hóa đơn thuế khác nhau.

Một sự khác biệt $150 trong dòng thuế hàng tháng lấy phần lớn lớp đệm ra khỏi tệp này. Bạn có thể chạy số liệu của riêng mình trong DSCR bộ tính toán.

Giới hạn đánh giá 20% cho thuê kết thúc sau 2026

Từ năm 2024, Texas đã giới hạn tốc độ tăng giá trị đánh giá của tài sản không phải nhà ở: tối đa 20% mỗi năm, cộng với giá trị của các cải tiến mới (Mã thuế §23.231). Nó áp dụng cho tài sản có giá trị $5.32M hoặc ít hơn trong 2026. 3 chi tiết quyết định liệu nó có giúp bạn hay không:

• Không bắt đầu vào ngày 1. Giới hạn áp dụng từ tháng 1 1 của năm sau khi bạn đầu tiên sở hữu tài sản vào tháng 1 1. Năm thuế đầu tiên của người mua là giá trị đánh giá đầy đủ.
• Kết thúc khi bán. Giá trị giới hạn của người bán không chuyển giao cho bạn, giống như hóa đơn thuế trên danh sách không.
• Hết hạn vào ngày 31 tháng 12, 2026. Lập pháp 2025 không gia hạn, và Quận Harris Địa ốc Định giá mô tả nó là được ủy quyền từ 2024 đến 2026. Một căn nhà cho thuê có giá trị đã được giữ dưới thị trường có thể thấy khoảng cách đó đóng lại trong năm thuế 2027.

Bạn có thể đo lường rủi ro đó trước khi nó đến. Thông báo đánh giá cho một căn nhà cho thuê giới hạn hiển thị giá trị 2: giá trị thị trường và giá trị giới hạn thấp hơn mà thuế được tính trên. Nhân giá trị thị trường với tỷ lệ thuế kết hợp cho địa chỉ (quận, thành phố, quận học và các quận đặc biệt, tất cả được liệt kê trên hóa đơn thuế), chia cho 12, và đưa con số đó vào khoản thanh toán. Nếu tiền thuê vẫn bao phủ, năm thuế 2027 không phải là rủi ro đối với hồ sơ. Nếu không, một khoản tái tài trợ dự kiến cho 2027 nên được định giá dựa trên con số đó, không phải trên hóa đơn năm nay.

Giới hạn 10% riêng biệt chỉ áp dụng cho nhà ở; nó chưa bao giờ áp dụng cho nhà cho thuê. Nếu bạn không đồng ý với đánh giá, thời hạn phản đối là ngày 15 tháng 5 hoặc 30 ngày sau khi thông báo được giao, tùy chọn nào muộn hơn (§41.44). Đánh giá mua dựa trên hóa đơn thuế theo giá của bạn, không phải giá của người bán.

Hail, wind và lũ lụt đẩy giá bảo hiểm Texas lên cao

Gió và mưa bão đã chiếm trung bình 62% tổng thiệt hại bảo hiểm nhà ở Texas kể từ 2019, theo Bộ Phận Bảo Hiểm Texas. Tổng quan thị trường chủ nhà của bộ phận cho thấy mưa bão là nguyên nhân gây thiệt hại lớn nhất trong năm 2023, 2024 và 2025, và mức phí bảo hiểm nhà ở trung bình trên toàn bang là $3,291 vào năm 2024 và $3,489 vào năm 2025 (tạm thời). Các chính sách cho thuê được định giá trong cùng thị trường, vì vậy một báo giá thuộc vào hồ sơ trước đánh giá, không phải sau.

Bảo hiểm gió bão trên bờ biển được cung cấp bởi TWIA. Texas Windstorm Insurance Association bảo hiểm gió và mưa bão trong 14 quận ven biển, và ở Harris County chỉ bảo hiểm các khu vực phía đông Highway 146 bên trong La Porte, Morgan's Point, Pasadena, Seabrook và Shore Acres (Đủ điều kiện TWIA). Phần lớn Houston nằm ngoài khu vực đó và được bảo hiểm qua các nhà cung cấp tư nhân.

Bảo hiểm lũ lụt là riêng biệt ở mọi nơi. Các chính sách tiêu chuẩn không bao gồm lũ lụt. Một chính sách của National Flood Insurance Program bảo hiểm một tòa nhà lên tới $250,000 và thường có thời gian chờ 30 ngày trước khi có hiệu lực (FEMA), vì vậy hãy đặt trước khi đóng giao dịch. Từ ngày 1 tháng 9 năm 2025, một hợp đồng thuê Texas cũng phải thông báo bằng văn bản cho người thuê liệu tài sản có nằm trong vùng lũ lụt 100 năm hay không, được ký bởi cả hai bên (SB 2349); các hợp đồng thuê ngắn hơn 30 ngày được miễn.

Texas trục xuất theo quy tắc mới từ 2026

Một nhà cho vay DSCR bảo hiểm tiền thuê, vì vậy tốc độ một hợp đồng thuê không trả tiền kết thúc quan trọng. Texas đã viết lại quy trình trục xuất của mình cho các trường hợp được nộp vào hoặc sau ngày 1 tháng 1, 2026 (SB 38 và các quy tắc tòa án cập nhật).

• Thông báo. Chủ nhà cung cấp ít nhất 3 ngày thông báo bằng văn bản trước khi nộp, trừ khi hợp đồng cho thuê quy định một khoảng thời gian khác. Đối với người thuê không có khoản thanh toán trễ trước đó, nó phải là một thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê hoặc rời đi (Mã Luật Tài sản §24.005). Luật hiện nay liệt kê cách thông báo có thể được giao, bao gồm qua thư, bằng tay và điện tử nếu hợp đồng cho thuê cho phép.
• Tòa án. Trường hợp được chuyển tới tòa án công lý, nơi thử nghiệm được đặt 10 đến 21 ngày sau khi đơn được nộp, và tòa án có thể quyết định mà không cần xét xử khi người thuê không phản hồi.
• Chiếm giữ. Một lệnh chiếm giữ không thể được phát hành trước ngày 6 thứ sau phán quyết.

Các quy tắc của chủ nhà còn lại vẫn ổn định (Chương Mã Luật Tài sản 92). Texas không đặt giới hạn nào cho tiền đặt cọc bảo hiểm; chủ nhà hoàn trả tiền đặt cọc trong vòng 30 ngày sau khi người thuê rời đi và cung cấp địa chỉ chuyển tiếp, và giữ nó trong tình trạng xấu tính sẽ gây ra $100 cộng với 3 lần số tiền giữ lại. Phí trễ chỉ có thể được tính sau khi tiền thuê chưa được trả trong 2 ngày đầy đủ, và bị giới hạn ở mức 12% của tiền thuê hàng tháng cho các tòa nhà có 4 hoặc ít hơn các đơn vị và 10% cho những cái lớn hơn. Các thành phố không thể áp đặt kiểm soát tiền thuê trừ khi có thiên tai được tuyên bố với sự chấp thuận của thống đốc (Mã Luật Chính quyền Địa phương §214.902).

Các quy tắc nhanh hơn rút ngắn một hợp đồng thuê xấu. Tháng trống tiếp theo vẫn là của bạn, vì vậy các nhà cho vay hỏi về đặt cọc.

Thuê ngắn hạn phải trả thuế cho thành phố, và thuế khách sạn áp dụng

Texas không có luật toàn tiểu bang bảo vệ hoặc cấm thuê ngắn hạn; một dự luật năm 2025 sẽ giải quyết nền tảng và quy tắc địa phương đã chết trong Hạ viện (HB 2767). Các thành phố thiết lập quy tắc. Quy định của Houston có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1, 2026 và yêu cầu mỗi đơn vị thuê ngắn hạn đăng ký với thành phố (Trung tâm Phê duyệt Houston).

Mỗi kỳ lưu trú ngắn hơn 30 ngày phải nộp thuế chiếm dụng khách sạn 6% của bang, mà Texas áp dụng cho thuê ngắn hạn (Chương 156 của Mã thuế). Các thành phố và quận thêm thuế riêng; ở Houston, thuế thành phố, quận và cơ quan thể thao đưa tổng cộng lên 17%, theo Phân tích chi tiết của thành phố. Một người cho vay tính thu nhập ngắn hạn từ đặt phòng có tài liệu hoặc dữ liệu thị trường, như Hướng dẫn DSCR cho cho thuê ngắn hạn giải thích.

Những khoản phí Texas không tính vào lúc đóng giao dịch

2 các chi phí đóng giao dịch khiến người mua bất động sản ở các bang khác ngạc nhiên đã bị loại bỏ hoặc cố định ở Texas:

• Không có thuế chuyển nhượng. Hiến pháp Texas đã cấm bất kỳ loại thuế nào trên chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản kể từ 2016 (điều VIII §29).
• Phí bảo hiểm quyền sở hữu được quy định bởi nhà nước. Cục Bảo hiểm Texas (TDI) thiết lập mức phí mà mọi công ty bảo hiểm quyền sở hữu phải thu, và họ đã giảm 6,2% kể từ ngày 1 tháng 3 năm 2026 (TDI tỷ lệ tiêu đề). So sánh các công ty bảo hiểm quyền sở hữu còn lại là về dịch vụ và phí, không phải về phí bảo hiểm.

Chi trả tiền mặt từ một bất động sản cho thuê không phải là khoản vay vốn chủ sở hữu. Các quy định nghiêm ngặt của Texas về khoản vay trả tiền mặt nằm trong bảo vệ nhà ở của hiến pháp (điều XVI §50), vì vậy chúng áp dụng cho các khoản vay trên ngôi nhà của bạn. Một bất động sản cho thuê không phải là nhà ở của bạn nằm ngoài phạm vi đó, vì vậy một DSCR tái tài chính rút tiền trên một bất động sản cho thuê Texas được tính dựa trên giá trị tài sản và tiền thuê.

Texas LLCs: $300 thành lập, một báo cáo mỗi năm

Hầu hết các người vay DSCR giữ các bất động sản Texas trong một công ty trách nhiệm hữu hạn. Giấy chứng nhận thành lập (Mẫu 205) có giá $300 tại Bộ trưởng Ngoại giao. Thuế nhượng quyền franchise chỉ áp dụng khi doanh thu hàng năm vượt quá $2.47M cho báo cáo 2024 và 2025 và $2.65M cho 2026 và 2027, và kể từ 2024 một LLC dưới mức đó không còn nộp Báo cáo Không Thuế. Nó vẫn nộp Báo cáo Thông tin Công khai mỗi năm vào tháng 5 15, và một người cho vay kiểm tra rằng thực thể đang trong tình trạng tốt trước khi đóng giao dịch.

Gửi gì cho tệp DSCR Texas

• Hợp đồng mua bán, hoặc bảng thanh toán cho tái tài trợ
• Hợp đồng thuê và bảng tiền thuê, hoặc 12 tháng lịch sử đặt phòng cho thuê ngắn hạn
• Hóa đơn thuế ước tính theo giá mua của bạn, với giá trị hiện tại của quận đánh giá
• Báo giá bảo hiểm hoặc binder, cộng với báo giá lũ và trạng thái vùng lũ
• Đối với thuê ngắn hạn, đăng ký thành phố nơi cần thiết
• Tài liệu LLC, thư EIN và bằng chứng tình trạng tốt
• Bản sao kê ngân hàng cho thấy dự trữ

Danh sách đầy đủ có trong checklist sẵn sàng tệp người vay.

Thị trường Texas chúng tôi bao phủ

Để xem chi tiết hơn về một thị trường, đọc hướng dẫn của chúng tôi về khoản vay DSCR ở Houston. Sphinx Capital cho vay trên bất động sản cho thuê khắp Texas và toàn quốc; tính khả dụng của chương trình thay đổi theo bang và loại khoản vay. Danh sách điều khoản điều khoản chương trình DSCR công khai bao phủ mức thấp nhất là 1.00 và đóng giao dịch nhanh nhất là 15 ngày đối với các hồ sơ đủ điều kiện, và một hồ sơ Texas đến kèm ước tính thuế thực và báo giá bảo hiểm là loại có thể di chuyển nhanh chóng.