Préstamos DSCR en Texas

En Texas, la pregunta sobre un archivo DSCR rara vez es si el alquiler es real. Es si la factura de impuestos sobre la propiedad en el pago es. Un préstamo DSCR, abreviatura de préstamo de ratio de cobertura de servicio de deuda, califica con el alquiler mensual de la propiedad dividido por su pago mensual completo: principal, intereses, impuestos sobre la propiedad, seguro y cualquier cuota de asociación, que los prestamistas acortan a PITIA. Texas no tiene impuesto sobre la renta estatal, por lo que los gobiernos locales se financian con impuestos sobre la propiedad, y esa línea suele ser la mayor parte del pago después del propio préstamo.

Esta guía cubre las reglas de Texas que modifican los números de un alquiler: cómo se limitan los impuestos sobre la propiedad y cuándo desaparece el límite, qué impulsa las primas de seguro, cómo funcionan las reglas de desalojo 2026, y los costos de cierre que Texas no cobra. Nuestra guía de la ciudad de Houston está vinculada al final.

Los impuestos sobre la propiedad en Texas determinan la mayoría de los archivos de alquiler

La Fundación Fiscal coloca la Tasa efectiva del impuesto a la propiedad de Texas en viviendas ocupadas por sus propietarios en 1.40%, y esa media incluye exenciones de vivienda principal que un alquiler nunca recibe. El propio número del alquiler depende del condado, la ciudad, el distrito escolar y cualquier distrito especial donde se encuentre, por lo que debe consultarse la dirección exacta.

Aquí está cuánto puede moverse esa línea en un alquiler. Los números son ilustrativos, no una cita: el mismo $2,450 alquiler mensual, el mismo $1,450 pago de principal e intereses, el seguro cerca del 2025 promedio estatal de prima, y 2 facturas de impuestos diferentes.

Una $150 diferencia en la línea de impuestos mensual quita la mayor parte del amortiguador de este archivo. Puedes ejecutar tus propios números en la calculadora DSCR.

El límite de tasación de alquileres 20% termina después de 2026

Desde 2024, Texas ha limitado la velocidad a la que puede subir el valor tasado de la propiedad no residencial: máximo 20% al año, más el valor de las nuevas mejoras (Código de Impuestos §23.231). Se aplica a propiedades valoradas en $5.32M o menos en 2026. 3 los detalles deciden si te ayuda:

• No comienza el día 1. El límite se aplica desde enero 1 del año después de que poseas la propiedad por primera vez en enero 1. El primer año fiscal de un comprador es al valor tasado completo.
• Termina en la venta. El valor limitado del vendedor no se transfiere a ti, de la misma manera que la factura fiscal de la lista no.
• Expira el 31 de diciembre de 2026. La Legislatura de 2025 no lo extendió, y el Distrito de Tasación del Condado de Harris lo describe como autorizado para 2024 a 2026. Un alquiler cuyo valor se ha mantenido por debajo del mercado puede ver que esa brecha se cierre en el año fiscal 2027.

Puedes medir esa exposición antes de que llegue. El aviso de tasación para un alquiler limitado muestra valores 2: el valor de mercado y el valor limitado inferior sobre el cual se cobra el impuesto. Multiplica el valor de mercado por la tasa de impuesto combinada para la dirección (condado, ciudad, distrito escolar y distritos especiales, todos listados en la factura fiscal), divide por 12, y coloca ese número en el pago. Si el alquiler aún lo cubre, el año fiscal 2027 no representa riesgo para el expediente. Si no, una refinanciación planeada para 2027 debe dimensionarse según ese número, no según la factura de este año.

El límite separado del 10% cubre solo residencias; nunca se aplica a un alquiler. Si no estás de acuerdo con una tasación, la fecha límite de protesta es el 15 de mayo o 30 días después de que se entregó el aviso, lo que sea más tarde (§41.44). Evalúa una compra sobre la factura fiscal a tu precio, no al del vendedor.

Lluvia, viento y inundaciones impulsan los precios de los seguros en Texas

El viento y la lluvia han representado un promedio del 62% de las pérdidas de seguros de propietarios en Texas desde 2019, según el Departamento de Seguros de Texas. El resumen del mercado de propietarios del departamento muestra la lluvia como la mayor causa única de pérdida en 2023, 2024 y 2025, y una prima promedio estatal de propietarios de $3,291 en 2024 y $3,489 en 2025 (preliminar). Las pólizas de alquiler se fijan en el mismo mercado, por lo que una cotización pertenece al archivo antes de la tasación, no después.

La cobertura de tormentas de viento en la costa proviene de TWIA. La Asociación de Seguros de Tormentas de Viento de Texas cubre viento y lluvia en los 14 condados costeros, y en el Condado de Harris solo las áreas al este de la Carretera 146 dentro de La Porte, Morgan's Point, Pasadena, Seabrook y Shore Acres (Elegibilidad de TWIA). La mayor parte de Houston está fuera de esa zona y asegurada a través de transportistas privados.

El seguro contra inundaciones es separado en todas partes. Las pólizas estándar no cubren inundaciones. Una póliza del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones cubre un edificio hasta $250,000 y suele tener un período de espera de 30 días antes de que entre en vigor (FEMA), así que pídela con mucha anticipación antes del cierre. Desde el 1 de septiembre de 2025, un contrato de arrendamiento en Texas también debe informar al inquilino por escrito si la propiedad está en una cuenca de inundación de 100 años, firmado por ambas partes (SB 2349); los contratos de menos de 30 días están exentos.

Las desalojos en Texas siguen nuevas reglas de 2026

Un prestamista DSCR subraya el alquiler, así que la rapidez con que termina una ocupación sin pagar importa. Texas reescribió su proceso de desalojo para casos presentados a partir del 1 de enero de 2026 (SB 38 y las reglas judiciales actualizadas).

• Aviso. El arrendador da al menos 3 días de aviso escrito antes de presentar, a menos que el contrato establezca un período diferente. Para un inquilino sin pagos atrasados anteriores, debe ser un aviso para pagar el alquiler o abandonar (Código de Propiedad §24.005). La ley ahora enumera cómo se puede entregar el aviso, incluyendo por correo, en mano y electrónicamente si el contrato lo permite.
• Corte. El caso va a la corte de justicia, donde el juicio se fija 10 a 21 días después de que se presente la petición, y el tribunal puede decidir sin juicio cuando el inquilino no responde.
• Posesión. Una orden de posesión no puede emitirse antes del 6º día después de la sentencia.

El resto de las reglas del arrendador son estables (Capítulo 92 del Código de Propiedad). Texas no establece límite en los depósitos de seguridad; el arrendador devuelve el depósito dentro de 30 días después de que el inquilino se vaya y proporciona una dirección de reenvío, y mantenerlo de mala fe cuesta $100 más 3 veces el monto retenido. Las tarifas por retraso solo se pueden cobrar después de que el alquiler esté impago por 2 días completos, y se limitan a 12% del alquiler mensual para edificios de 4 o menos unidades y 10% para los más grandes. Las ciudades no pueden imponer control de alquiler excepto en una desastre declarado con la aprobación del gobernador (Código de Gobierno Local §214.902).

Reglas más rápidas acortan una mala ocupación. El mes vacío que sigue sigue siendo tuyo, por eso los prestamistas preguntan sobre reserva.

Los alquileres a corto plazo responden a la ciudad, y el impuesto hotelero aplica

Texas no tiene una ley estatal que proteja o prohíba los alquileres a corto plazo; un proyecto de ley de 2025 que habría abordado las plataformas y las reglas locales murió en la Cámara (HB 2767). Las ciudades establecen las reglas. La ordenanza de Houston entró en vigor el 1 de enero de 2026 y requiere que cada unidad de alquiler a corto plazo se registre con la ciudad (Centro de Permisos de Houston).

Cada estancia menor a 30 días debe pagar el impuesto estatal del 6% sobre la ocupación hotelera, que Texas aplica a los alquileres a corto plazo (Capítulo 156 del Código Fiscal). Las ciudades y los condados añaden los suyos propios; en Houston, los impuestos de la ciudad, el condado y la autoridad deportiva suman un total del 17%, según el desglose de la ciudad. Un prestamista cuenta los ingresos a corto plazo a partir de reservas documentadas o datos de mercado, como explica la guía DSCR de alquileres a corto plazo.

Lo que Texas no cobra al cierre

2 Los costos de cierre que sorprenden a los compradores en otros estados están ausentes o son fijos en Texas:

• No hay impuesto de transferencia. La constitución de Texas ha prohibido cualquier impuesto sobre la transferencia del título de propiedad real desde 2016 (art. VIII §29).
• Las primas de seguro de título son fijadas por el estado. El Departamento de Seguros de Texas establece las tarifas que cada compañía de títulos debe cobrar, y las redujo un 6.2% desde el 1 de marzo de 2026 (tasas de título TDI). Comparar compañías de títulos se reduce a servicio y tarifas, no a la prima.

El retiro de efectivo en un alquiler no es un préstamo de equidad en la vivienda. Las estrictas reglas de Texas para los préstamos de retiro de efectivo se encuentran dentro de la protección de la vivienda de la constitución (art. XVI §50), por lo que regulan los préstamos sobre tu propia vivienda. Un alquiler que no es tu vivienda principal está fuera de ellas, por lo que un refinanciamiento de retiro de efectivo DSCR en un alquiler de Texas se dimensiona según el valor de la propiedad y el alquiler.

Texas LLCs: $300 para formar, un informe al año

La mayoría de los prestatarios DSCR poseen alquileres en Texas en una compañía de responsabilidad limitada. El certificado de formación (Formulario 205) cuesta $300 en el Secretario de Estado. El impuesto de franquicia solo se aplica sobre $2.47M de ingresos anuales para los informes de 2024 y 2025 y $2.65M para 2026 y 2027, y desde 2024 una LLC por debajo de esa línea ya no presenta un Informe de No Pago de Impuestos. Todavía presenta un Informe de Información Pública cada año antes de mayo 15, y un prestamista verifica que la entidad esté en buen estado antes de cerrar.

Qué enviar para un archivo DSCR de Texas

• Contrato de compra, o el estado de pago para un refinanciamiento
• Arrendamientos y un rollo de alquiler, o 12 meses de historial de reservas para un alquiler a corto plazo
• La factura de impuestos estimada a su precio de compra, con el valor actual del distrito de tasación
• Una cotización de seguro o un binder, más una cotización de inundación y el estado de la zona de inundación
• Para un alquiler a corto plazo, el registro municipal donde se requiere
• Documentos de LLC, carta de EIN y prueba de buena situación
• Estados bancarios que muestren reservas

La lista completa está en la lista de preparación de archivos del prestatario.

Mercados de Texas que cubrimos

Para un vistazo más cercano a un mercado, lee nuestra guía sobre préstamos DSCR en Houston. Sphinx Capital presta en propiedades de alquiler en todo Texas y a nivel nacional; la disponibilidad del programa varía según el estado y el tipo de préstamo. Los términos del programa DSCR públicos listan una cobertura tan baja como 1.00 y cierres tan rápidos como 15 días en presentaciones calificadas, y un archivo de Texas que llega con su estimación de impuestos reales y cotización de seguro es el tipo que puede moverse tan rápido.