이미 소유한 부동산에 대한 리하비테이션 대출: 자금 조달 방식

질문은 보통 한 문장으로 도착합니다: 투자자는 부동산을 소유하고 있고, 수리가 필요하며, 구매할 것이 없습니다. 대부분의 리모델링 대출 내용은 구매 계약에서 시작되므로, 오래된 임대의 소유자, 상속된 집, 또는 중간에 중단된 프로젝트는 이를 역으로 번역해야 합니다.

자금 조달은 존재하며, 구매와 동일한 레버리지 한도를 사용하지만 입력이 하나만 바뀝니다. 구매 가격이 없으면 대출 기관은 귀하의 "비용"이 무엇인지 결정해야 하며, 이 단일 결정이 귀하가 빌릴 수 있는 금액을 결정합니다.

귀하의 as-is 값은 구매 가격을 대신합니다

수리 후 재판매 대출은 2 방식으로 제한되며, 낮은 한도가 승리합니다. Loan-to-cost (LTC)는 대출을 총 프로젝트 기준과 비교하며, 구매 시에는 가격과 개조 예산을 합한 금액입니다. 수리 후 가치(ARV) 한도는 대출을 작업이 완료된 후 부동산이 가질 가치와 비교합니다. Sphinx Capital의 수리 후 재판매 프로그램는 자격 파일에 대해 최대 90% LTC, 최대 75% ARV, 최대 100% 리노베이션 자금 조달을 게시하며, 대출 유형을 구매 또는 재융자라고 표시합니다.

이미 소유한 부동산의 경우, 가격 항목은 비어 있으므로 대출 기관은 2 숫자 중 하나를 채웁니다:

• as-is 감정가. 감정사는 부동산을 현재 상태에서 평가합니다. 귀하의 자본은 오늘의 가치로 계산됩니다.
• 귀하가 지불한 금액과 문서화된 개선 사항. 대출 기관은 귀하의 결제 명세서와 이미 완료된 작업에 대한 영수증을 사용합니다.

대출 기관마다 신용을 부여하는 기준이 다르며, 저렴하게 구입하거나 오랫동안 보유한 부동산에서는 차이가 클 수 있습니다. 소유권 보유 기간, 즉 소유권을 보유한 기간을 의미하며, 이는 일반적인 구분선입니다. 많은 대출 기관은 부동산을 일정 기간 보유한 후 감정된 as-is 가치를 신용하고, 최근 구매의 경우 비용으로 되돌아갑니다. 따라서 몇 달 전에 구입한 부동산의 가치 급등은 더 엄격히 검토됩니다.

보유 기간 규칙이 기록될 때 어떻게 보이는지 감을 잡기 위해, Fannie Mae의 전통적인 현금 인출 재융자 규칙은 새 대출이 지급되기 전에 최소 1명의 차용인이 소유권에 6개월 이상 있어야 하며, 기존 첫 번째 모기지가 상환되는 경우 최소 12개월이 지나야 한다. 그들의 지연 자금 조달 예외는 현금 구매자가 더 빨리 재융자할 수 있도록 하며, 그들이 넣은 문서화된 금액에 한정됩니다. 비즈니스 목적 대출 기관은 자체 보유 기간 규칙을 설정하며 이는 다양합니다. 따라서 부동산을 구입한 지 12개월 이내에 감정서를 주문하기 전에 대출 기관에 어떻게 처리되는지 물어보십시오.

3는 귀하가 소유한 부동산의 리노베이션 자금을 조달합니다

각 라우트는 상황의 다른 버전을 답합니다: 부동산이 현재 임대 수익을 창출하는지, 작업 규모가 얼마나 큰지, 매각하거나 보유할 계획인지.

1. 수리 후 재판매 대출에 대한 재융자. 새로운 단기 대출은 마감 시 기존 모기지를 상환하고 리노베이션 예산을 보류한 뒤, 작업이 완료될 때마다 인출합니다. 이는 LTC와 ARV 한도에 따라 규모가 정해지므로, 완성된 가치가 계산됩니다. 이 라우트는 공실이거나 공실이 될 예정인 부동산에 적합하며, 의미 있는 범위와 12에서 24개월 이내에 매각 또는 재융자 계획이 있는 경우에 해당합니다. 스핑크스의 프로그램은 "활동 중인 프로젝트를 재융자하여 작업을 완료하거나 퇴출 계획을 실행하는 차용인들"을 파일 중 하나로 포함하고, 자격을 갖춘 제출물에 대해 10일 이내에 마감일을 발표합니다.

2. 현물 부동산에 대한 현금 출구 재융자, 이후 현금으로 작업 비용을 지불. DSCR 대출은 부동산의 임대 수익이 상환에 대해 자격을 갖추면 승인됩니다. 스핑크스의 재융자 페이지는 DSCR 시트를 적용합니다: $100K에서 $20M까지 대출, 최대 80% 대출-가치 비율, 1.00까지 커버리지, 6.50%부터 금리, 금리-기간 또는 현금. 이는 낮은 금리의 장기 부채이며, 오늘의 가치와 오늘의 임대 수익에 따라 규모가 정해집니다. 세입자 사이에 미용 작업이 필요한 임대 부동산은 적합합니다. 주방, 지붕 및 시스템이 필요한 빈 집은 일반적으로 적합하지 않으며, 임대 수익이 없고 대출이 작업이 추가할 가치를 무시하기 때문입니다.

3. 전환 또는 상업 자산용 브릿지 대출. 브릿지 프로그램은 다세대, 복합용도, 사무실, 소매, 산업 및 일부 전환 주거 부동산을 다루며, $500K부터 시작하고 12~36개월 기간과 SOFR 플러스 3% 정도의 가격을 제공합니다. 이는 재배치 또는 임대 상승이 단순히 리노베이션 및 종료보다 더 넓은 계획인 경우에 적합합니다. 핵심 계획이 주거 리노베이션인 경우, 브릿지 페이지 자체가 파일을 수리 후 재판매로 라우팅합니다.

실제 기준으로 수치를 계산하세요

여기 한 채집이 3 방식으로 보입니다. 수치는 예시이며 인용문이 아닙니다. 부동산은 현재 상태에서 $220K이며, $80K의 리노베이션이 필요하고, 완공 시 $400K로 평가되어야 합니다. 컬럼 A는 무담보로 소유합니다. 컬럼 B는 $90K의 모기지를 보유합니다. 컬럼 C는 같은 모기지를 보유하지만, 4개월 전에 $150K에 매입되었으며, 대출 기관은 현재 가치 대신 매입 가격을 차입금으로 기록합니다.

LTC는 모든 3 열에 바인딩됩니다. ARV를 $340K로 낮추고 그 중 75%를, $255K는 A와 B의 천장으로 대신합니다. 열 C는 보유 기간이 얼마나 가치 있는지를 보여줍니다: 같은 주택은 대출자가 지불한 가격을 계산할 때 $63K를 빚에서 차감합니다.

최종 결과는 잘못 해석될 수 있습니다. 천장 아래 공간은 차입 용량이며, 마감 시 현금은 별도의 결정입니다. 리하브 리파이낸스에서는 많은 대출 기관이 현 상태 가치의 비율로 1일 차 선도를 제한하거나 현금 출구를 제외합니다, 왜냐하면 대출은 프로젝트 자금을 위해 존재하기 때문입니다. 상환액에 보유 보류금, 마감 비용 및 이자 예비금을 더한 대출을 예상하십시오. 열 B에서는 일반적인 2% 개시가 $170K에 추가되며 $3.4K가 발생합니다.

크기도 반대쪽 끝에서 중요합니다. 스핑크스가 발표한 수리 후 재판매 범위는 $200K부터 시작하므로, 약 $175K의 상환액+보유 보류금 요청은 그 바로 아래에 위치합니다. 더 큰 범위, 다중 유닛 부동산 또는 높은 상환액이 바닥을 정리합니다; 당신은 수리 후 재판매 계산기에서 자신의 분할을 테스트할 수 있습니다.

리노베이션 자금은 작업이 완료될 때 도착합니다

각 열의 $80K는 마감 시 보류됩니다. 귀하 또는 귀하의 시공업체가 범위의 한 단계를 완료하면, 사진과 송장과 함께 인출 요청을 제출하고, 검사관이 항목별 예산에 따라 작업을 확인한 뒤 대출 기관이 해당 단계의 자금을 해제합니다. 그리기 프로세스 가이드는 각 단계를 안내하고 인출을 원활하게 유지하는 예산 습관을 설명합니다.

인출은 귀하의 운용 비용을 변경합니다. 스핑크스의 시트는 고정금리, 이자만 월별 지불을 9.50%로 나열한다. 그 비율에서 열 B의 $90K 상환에 대한 이자만 약 $713 한 달에 발생하며, 모든 $170K가 출금되면 약 $1,346 발생합니다. 대출 기관은 이자 발생 시점이 1부터 보류 중인 미인출 금액에 대해 발생하는지 아니면 배포된 자금에 대해서만 발생하는지에 대해 다릅니다. 견적을 비교하기 전에 문의하십시오.

귀하의 자본은 계약금 역할을 합니다

구매 시, 차용인의 현금은 대출과 프로젝트 비용 사이의 차이를 메웁니다. 귀하가 소유한 부동산에서는 귀하의 자본이 그 부동산을 커버합니다. B열에서 기준은 $300K이고 대출은 약 $170K입니다; $130K 차이는 이미 부동산에 있는 자본이므로, 비용과 예비비를 제외하고는 계약 종료 시 현금 계약금이 발생하지 않습니다.

그 자본은 대출자가 그에 대해 깨끗한 1순위 지위를 가질 수 있을 때만 계산됩니다:

• 제목이 명확해야 합니다. 이전 작업의 미지급 계약자 유치권, 판결 또는 세금 유치권이 제목 검색에서 드러나며, 종료 전 또는 종료 시에 해결되어야 합니다.
• 기존 1순위 모기지는 종료 시에 상환됩니다. 많은 사설 대출자는 다른 대출자의 모기지 뒤에 2순위로 대출하지 않습니다. 기존 대출자가 새 대출 뒤에 서는 서브디네이션은 1순위 모기지 보유자에게서 거의 제공되지 않습니다.
• 대출자는 실체입니다. 스핑크스는 사업체에만 대출을 제공하며, 많은 사업 목적 대출기관은 종료 시 대출자에게 소유권에 담보를 두길 원합니다.

대출은 사업 목적을 위해서여야 합니다.

이 영역에서 재건 재융자, 브릿지 대출 및 DSCR 대출은 사업 목적 신용입니다. 연방 실질 대출 규칙은 소유자가 거주하지 않는 임대 부동산을 취득, 개선 또는 유지하기 위한 신용을 사업 목적으로 간주합니다, CFPB의 공식 해석인 규정 Z. 스핑크스의 공개된 약관은 대출이 투자 목적으로만 사용되며 개인, 가족 또는 가정용으로는 사용되지 않는다고 명시합니다. 당신이 거주하는 집은 소비자 리모델링 대출 기관에 속합니다.

많은 투자자들은 부동산을 자신의 이름으로 보유하고 있으며, 마감 전에 LLC로 이전해야 합니다. 모기지가 부동산에 남아 있다면, 먼저 대출 문서를 읽으십시오. 연방 Garn–St Germain Act, at 12 U.S.C. §1701j-3, 은 대출 기관이 매매 시점 조기 상환 조항을 집행하도록 허용하며, 이는 부동산이 이전될 때 대출을 만기시키도록 할 수 있게 합니다. 그 목록은 1에서 4 단위의 주택에 대한 보호된 이전을 포함하며, 차용인이 수혜자 역할을 유지하는 생활 신탁으로의 이전을 포함하고, LLC 또는 다른 사업체로의 이전에 대한 보호는 없습니다. 새 대출이 같은 마감에서 기존 모기지를 상환하면, 그 유치권은 조항과 함께 사라집니다. 타이틀 회사와 확인하여 이전이 소유자의 타이틀 정책에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 보험사와 확인하여 정책이 어떤 법인을 명시해야 하는지 확인하십시오.

보험은 다른 이유로 두 번째 검토가 필요합니다. 대부분의 주택 소유자 정책은 부동산이 30~60일 연속 비어 있을 때 보장을 제한하거나 제외하는 공실 조항을 포함합니다, Insurance Information Institute. 4개월간 리모델링을 위해 비워진 집은 공실 보증.

판매하거나 보유: 출구가 당신이 가져야 할 대출을 결정합니다

판매. 판매는 리하브 대출을 상환합니다. B열에서 $400K 판매액에서 판매 비용을 뺀 금액은 약 $170K와 이자를 상환하고, 나머지는 당신의 자본과 이익입니다. 이것은 핵심 수리 후 재판매 사례입니다.

보유. 리하브 대출은 단기 부채이며, Sphinx의 시트에서 12에서 24개월이며, 12개월까지 연장될 수 있으므로 보유는 타이아웃이 필요합니다. 작업이 완료되고 세입자가 입주하면 DSCR 재융자는 완성된 가치와 새로운 임대료에 맞춰 장기 부채로 대체됩니다. DSCR 시트의 80% LTV에서 $400K 감정은 $320K까지 지원하며, 이는 B열의 $170K를 상환하고 자본을 반환하는 데 충분합니다. 임대료가 지불액을 충당하고 대출 기관의 보유 기간 규칙이 충족되는 경우. 그 브릿지-DSCR 재융자 가이드는 인수 시기를 다루고, 그 현금 및 BRRRR 가이드는 자본을 다시 인출하는 방법을 다루며, 그 DSCR 재융자 가이드는 보전 비율이 어떻게 테스트되는지를 다룬다.

리하브 대출을 마감하기 전에 보유 출구를 계획하십시오. 완성된 임대료가 재융자 지불액을 충당하지 못하면, 작업은 여전히 판매로 상환될 수 있으며, 범위가 여전히 변경될 수 있다는 것을 아는 것이 좋습니다.

구매하지 않은 재활 파일에 보낼 내용

소유 재산 파일은 구매 계약 대신 귀하가 소유한 것과 빚진 것을 증명하는 자료를 대체합니다:

• 소유권을 보유한 사람을 보여주는 등기부 등기 또는 소유권 증명서
• 현재 모기지 명세서와 상환 서신, 또는 재산이 자유롭고 명확하다는 확인서
• 원래 구매 시의 정산 명세서와 이미 완료된 작업에 대한 영수증
• 작업 범위와 거래 및 단계별 항목별 예산
• 예산 항목에 맞는 계약자 입찰서
• 모든 방과 외부의 현재 사진
• 보험 선언서, 작업 중 공실이 어떻게 보장되는지 포함
• 차용 LLC를 위한 법인 문서: 정관, 운영 계약, EIN 서신 및 좋은 신분 상태
• 귀하의 퇴출 계획: 비교 판매를 통한 목표 판매 가격, 또는 보유 시 예상 임대료

차용인 파일 준비 체크리스트는 일반 문서를 다룹니다. 상환, 예산 및 퇴출이 이미 기록된 소유 재산 파일이 가장 빠르게 조건서로 이동하며, 이 파일이 여기서 시작합니다.

출처

• 12 U.S.C. §1701j-3, 매매 시 자동 상환 금지 우선권 — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, 현금 재융자 거래 — Fannie Mae 판매 가이드
• 공식 해석 §1026.3, 면제 거래 (Regulation Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• 집에 아무도 없을 때: 공실 보험의 역할 이해하기 — Insurance Information Institute
• 수리 후 재판매, 브릿지 및 재융자 프로그램 조건 — Sphinx Capital