Vay tái cấu trúc cho bất động sản bạn đã sở hữu: Cách tài chính hoạt động

Câu hỏi thường xuất hiện dưới dạng một câu đơn: nhà đầu tư sở hữu tài sản, nó cần sửa chữa, và không có gì để mua. Hầu hết nội dung vay sửa chữa bắt đầu từ hợp đồng mua bán, vì vậy chủ sở hữu của một căn nhà cho thuê đã cũ, một ngôi nhà thừa kế, hoặc một dự án đã dừng giữa chừng phải dịch nó ngược lại.

Việc tài chính tồn tại, và nó hoạt động với cùng các giới hạn đòn bẩy như mua bán, với một đầu vào duy nhất được thay đổi. Không có giá mua, người cho vay phải quyết định “chi phí” của bạn là gì, và quyết định duy nhất đó quyết định mức vay bạn có thể nhận được.

Giá trị as-is của bạn thay thế cho giá mua

Một khoản vay cải tạo và bán lại được giới hạn 2 cách, và mức giới hạn thấp hơn thắng. Loan-to-cost (LTC) so sánh khoản vay với tổng cơ sở dự án, trong trường hợp mua là giá cộng với ngân sách cải tạo. Giới hạn giá trị sau sửa chữa (ARV) so sánh khoản vay với giá trị mà bất động sản nên có khi công việc hoàn thành. Sphinx Capital của sửa chữa và bán lại chương trình đăng tải lên tới 90% LTC, lên tới 75% của ARV và lên tới 100% tài chính cải tạo trên các hồ sơ đủ điều kiện, và liệt kê loại khoản vay là mua hoặc tái tài trợ.

Trên một bất động sản mà bạn đã sở hữu, dòng giá là trống, vì vậy các ngân hàng điền vào một trong 2 số:

• Giá trị đánh giá as-is. Một nhà đánh giá đánh giá bất động sản trong điều kiện hiện tại của nó. Vốn của bạn được tính theo giá trị ngày hôm nay.
• Bạn đã trả, cộng với các cải tiến đã được tài liệu. Ngân hàng sử dụng bảng tóm tắt giao dịch và biên lai cho công việc đã hoàn thành.

Các ngân hàng khác nhau về việc họ ghi nhận cái nào, và khoảng cách có thể lớn trên một bất động sản được mua rẻ hoặc được giữ trong nhiều năm. Thời gian sở hữu, nghĩa là thời gian bạn đã giữ quyền sở hữu, là đường chia thường gặp. Nhiều ngân hàng ghi nhận giá trị đánh giá as-is khi bạn đã sở hữu bất động sản trong một thời gian và trở lại chi phí khi mua mới, vì vậy một bước nhảy giá trị trên một bất động sản được mua vài tháng trước sẽ được xem xét nghiêm ngặt hơn.

Để có cái nhìn về cách các quy tắc thời gian sở hữu được ghi lại, các quy tắc tái tài chính rút tiền truyền thống của Fannie Mae quy tắc tái tài chính rút tiền đòi hỏi ít nhất 1 người vay trên giấy tờ có quyền sở hữu trong 6 tháng trước khi khoản vay mới được chi trả, và khoản thế chấp lần đầu hiện tại được thanh toán phải có ít nhất 12 tháng tuổi. Ngoại lệ tài chính trì hoãn của nó cho phép một người mua tiền mặt tái tài trợ sớm hơn, giới hạn ở số tiền đã tài liệu. Các ngân hàng có mục đích kinh doanh đặt ra quy tắc thời gian sở hữu riêng của họ và chúng khác nhau, vì vậy hãy hỏi bất kỳ ngân hàng nào về cách họ xử lý một bất động sản bạn đã mua trong vòng 12 tháng trước khi bạn đặt lịch đánh giá.

3 tài trợ cho công tác cải tạo bất động sản mà bạn sở hữu

Mỗi lộ trình trả lời một phiên bản khác nhau của tình huống: liệu bất động sản có thu tiền thuê hiện tại, quy mô công việc là bao nhiêu, và bạn có kế hoạch bán hay giữ.

1. Một khoản tái tài trợ tái cấp vốn cho khoản vay sửa chữa và bán lại. Khoản vay ngắn hạn mới trả hết bất kỳ khoản thế chấp hiện có nào tại thời điểm đóng và giữ ngân sách cải tạo lại, giải phóng nó theo các khoản rút khi công việc được hoàn thành. Nó được định mức dựa trên giới hạn LTC và ARV, vì vậy giá trị hoàn thành được tính vào. Lộ trình này phù hợp với bất động sản đang trống hoặc sẽ trống, với phạm vi có ý nghĩa và kế hoạch bán hoặc tái tài trợ trong khoảng từ 12 đến 24 tháng. Chương trình của Sphinx liệt kê "người vay tái tài trợ một dự án đang hoạt động để hoàn thành công việc hoặc thực hiện kế hoạch thoát khỏi dự án" trong số các tệp mà nó được xây dựng, và công bố các giao dịch trong vòng 10 ngày đối với các nộp đơn đủ điều kiện.

2. Một khoản tái tài trợ rút tiền trên bất động sản như hiện tại, sau đó trả tiền công việc bằng tiền mặt. Một khoản vay DSCR đủ điều kiện dựa trên tiền thuê của bất động sản so với khoản thanh toán của nó. Trang tái tài trợ của Sphinx áp dụng bảng DSCR: các khoản vay từ $100K đến $20M, lên tới 80% tỉ lệ vay trên giá trị, bảo hiểm thấp nhất là 1.00, lãi suất từ 6.50%, với lãi suất và thời hạn hoặc rút tiền. Đây là khoản nợ dài hạn với lãi suất thấp hơn, và nó được định mức dựa trên giá trị hiện tại và tiền thuê hiện tại. Một bất động sản cho thuê cần công việc thẩm mỹ giữa các người thuê phù hợp. Một ngôi nhà trống cần bếp, mái và hệ thống thường không phù hợp, vì không có tiền thuê để đủ điều kiện và khoản vay bỏ qua giá trị công việc sẽ tạo ra.

3. Một khoản vay cầu nối cho tài sản chuyển tiếp hoặc thương mại. Chương trình cầu nối bao phủ đa gia cư, sử dụng hỗn hợp, văn phòng, bán lẻ, công nghiệp và một số bất động sản cư trú chuyển tiếp được chọn, từ $500K, với thời hạn từ 12 đến 36 tháng và giá cả bắt đầu xung quanh SOFR cộng 3%. Nó phù hợp với việc tái định vị hoặc tăng thuê khi kế hoạch rộng hơn so với cải tạo và bán lại. Khi kế hoạch cốt lõi là cải tạo nhà ở, trang cầu nối chính thức chuyển tệp trở lại sửa chữa và bán lại.

Chạy các con số với cơ sở thực tế của bất động sản

Đây là một ngôi nhà được nhìn thấy theo 3 cách. Các con số chỉ mang tính minh họa, không phải là báo giá. Bất động sản có giá trị $220K như hiện tại, cần sửa chữa trị giá $80K, và nên được định giá tại $400K khi hoàn thành. Cột A sở hữu nó hoàn toàn và không có nợ. Cột B mang theo một khoản vay thế chấp trị giá $90K. Cột C mang cùng khoản vay thế chấp, nhưng đã được mua 4 tháng trước với giá $150K, và người cho vay ghi nhận giá mua thay vì giá hiện tại.

LTC ràng buộc trong tất cả các cột 3. Giảm ARV xuống $340K và 75% của nó, $255K, trở thành ngưỡng cho A và B thay vì. Cột C cho thấy giá trị của thời gian sở hữu: cùng một ngôi nhà hỗ trợ $63K ít hơn vay khi người cho vay tính giá đã trả.

Dòng cuối là dễ bị hiểu sai. Không gian dưới trần là khả năng vay, và tiền mặt khi đóng giao dịch là một quyết định riêng biệt. Trên một khoản tái cấp vốn sửa chữa, nhiều người cho vay giới hạn tiền trả trước ngày 1 như một phần trăm của giá trị hiện tại và hạn chế hoặc loại bỏ rút tiền, vì khoản vay tồn tại để tài trợ dự án. Mong một khoản vay gần thanh toán cộng với khoản giữ lại cộng với chi phí đóng giao dịch và bất kỳ dự trữ lãi nào. Trên cột B, một khoản phát hành 2% điển hình trên $170K thêm $3.4K.

Kích thước cũng quan trọng ở đầu kia. Phạm vi sửa chữa và bán lại công bố của Sphinx bắt đầu từ $200K, vì vậy một yêu cầu thanh toán cộng với giữ lại khoảng $175K nằm ngay dưới nó. Một phạm vi lớn hơn, một bất động sản đa căn hộ hoặc một khoản thanh toán cao hơn vượt qua ngưỡng; bạn có thể thử phân chia của riêng mình trong bộ tính toán sửa chữa và bán lại.

Tiền sửa chữa đến khi công việc hoàn thành

Số $80K trong mỗi cột bị giữ lại khi đóng cửa. Bạn hoặc nhà thầu của bạn hoàn thành một giai đoạn của phạm vi, bạn nộp yêu cầu rút tiền kèm hình ảnh và hóa đơn, một kiểm tra viên xác nhận công việc so với ngân sách từng mục, và người cho vay giải ngân số tiền của giai đoạn đó. Hướng dẫn quy trình rút tiền hướng dẫn quy trình vẽ đi qua từng bước và thói quen ngân sách giúp các khoản rút tiền được thực hiện.

Các khoản rút tiền thay đổi chi phí lưu giữ của bạn. Bảng của Sphinx liệt kê các khoản thanh toán hàng tháng cố định, chỉ lãi từ 9.50%. Ở mức đó, lãi trên khoản thanh toán $90K của cột B chỉ riêng chạy khoảng $713 một tháng, và khoảng $1,346 khi tất cả $170K đã được trả. Người cho vay khác nhau về việc lãi có tính trên khoản giữ lại chưa rút từ ngày 1 hay chỉ trên số tiền đã giải ngân, vì vậy hãy hỏi trước khi so sánh báo giá.

Vốn chủ sở hữu của bạn thực hiện công việc của một khoản đặt cọc

Khi mua, tiền mặt của người vay bao phủ khoảng cách giữa khoản vay và chi phí dự án. Trên bất động sản mà bạn sở hữu, vốn chủ sở hữu của bạn bao phủ nó. Trong cột B, cơ sở là $300K và khoản vay khoảng $170K; sự khác biệt $130K là vốn đã có trong bất động sản, vì vậy không có khoản đặt cọc tiền mặt nào phải trả khi đóng giao dịch ngoài chi phí và dự trữ.

Vốn đó chỉ được tính nếu người cho vay có thể lấy vị trí đầu tiên sạch ràng buộc với nó:

• Chứng chỉ cần phải rõ ràng. Các khoản nợ thầu công không thanh toán từ công việc trước đó, phán quyết hoặc các khoản nợ thuế xuất hiện trong cuộc tìm kiếm tiêu đề và phải được giải quyết trước hoặc tại thời điểm đóng giao dịch.
• Bảo đảm hiện tại được thanh toán khi đóng giao dịch. Nhiều người cho vay tư nhân sẽ không cho vay ở vị trí thứ hai sau bảo đảm của người cho vay khác. Sự ưu tiên, nơi người cho vay hiện tại đồng ý đứng sau khoản vay mới, hiếm khi có sẵn từ người giữ bảo đảm lần đầu.
• Người vay là một thực thể. Sphinx cho vay chỉ cho các thực thể doanh nghiệp, và nhiều người cho vay mục đích kinh doanh muốn thực thể vay được ghi trên tiêu đề khi đóng giao dịch.

Vay phải được dành cho mục đích kinh doanh

Các khoản tái tài trợ, khoản vay cầu nối và khoản vay DSCR trong lĩnh vực này là tín dụng mục đích kinh doanh. Quy định Thực tế về Vay Liên bang coi tín dụng để mua, cải thiện hoặc duy trì bất động sản cho thuê không được cư trú bởi chủ sở hữu là mục đích kinh doanh, theo giải thích chính thức của CFPB về Quy định Z. Các điều khoản công bố của Sphinx cho biết khoản vay của họ chỉ dành cho mục đích đầu tư, không phải cho sử dụng cá nhân, gia đình hoặc hộ gia đình. Một ngôi nhà bạn sinh sống thuộc sở hữu của một người cho vay cải tạo tiêu dùng.

Nhiều nhà đầu tư giữ tài sản theo tên riêng và cần chuyển nó vào một LLC trước khi đóng giao dịch. Nếu một khoản thế chấp vẫn còn trên tài sản, hãy đọc tài liệu vay của bạn trước. Đạo luật Garn–St Germain Liên bang, tại 12 U.S.C. §1701j-3, cho phép các người cho vay thực thi các điều khoản thanh toán ngay khi bán, cho phép người cho vay yêu cầu trả nợ khi tài sản được chuyển giao. Danh sách các chuyển giao được bảo vệ cho nhà ở 1 đến 4 đơn vị bao gồm chuyển giao vào một quỹ tín thác sống nơi người vay vẫn là người thụ hưởng, và không có bảo vệ cho chuyển giao sang LLC hoặc thực thể kinh doanh khác. Khi khoản vay mới trả hết khoản thế chấp cũ trong cùng một giao dịch đóng, quyền nợ đó biến mất cùng với điều khoản. Xác nhận với công ty cấp phép của bạn cách chuyển giao ảnh hưởng đến chính sách cấp phép của chủ sở hữu, và với công ty bảo hiểm của bạn cách chính sách nên ghi tên thực thể.

Bảo hiểm cần một cái nhìn lại vì lý do khác. Hầu hết các chính sách bảo hiểm nhà chủ bao gồm một điều khoản trống mà giới hạn hoặc loại trừ bảo hiểm khi một tài sản không được chiếm dụng, thường là 30 đến 60 ngày liên tiếp, theo Viện Thông tin Bảo hiểm. Một ngôi nhà được rỗng để sửa chữa trong 4 tháng cần một bản ghi chú trống, một chính sách tài sản trống hoặc bảo hiểm rủi ro xây dựng, và nhiều người cho vay sẽ hỏi bạn đang mang theo loại nào.

Bán hoặc giữ: quyết định ra đi quyết định khoản vay bạn nên lấy

Bán. Bán hàng thanh toán khoản vay sửa chữa. Trên cột B, một giao dịch bán $400K trừ chi phí bán trả khoảng $170K cộng lãi, và phần còn lại là vốn chủ sở hữu và lợi nhuận của bạn. Đây là trường hợp cốt lõi của sửa chữa và bán lại.

Giữ. Khoản vay sửa chữa là nợ ngắn hạn, 12 đến 24 tháng trên bảng Sphinx với các gia hạn lên tới 12 tháng, vì vậy một khoản giữ cần một khoản vay chuyển tiếp. Khi công việc đã hoàn thành và một người thuê đã ở lại, một khoản tái tài trợ DSCR thay thế nó bằng nợ dài hạn được định kích thước theo giá trị hoàn thiện và tiền thuê mới. Tại mức LTV 80% của bảng DSCR, một đánh giá $400K hỗ trợ lên tới $320K, đủ để trả khoản $170K của cột B và hoàn vốn, với điều kiện tiền thuê đủ chi trả khoản thanh toán và các quy tắc thời gian sở hữu của người cho vay được đáp ứng. hướng dẫn tái tài chính cầu nối tới DSCR đề cập đến thời gian chuyển giao, hướng dẫn rút tiền và BRRRR đề cập đến việc rút vốn trở lại, và hướng dẫn tái tài chính DSCR đề cập đến cách kiểm tra tỷ lệ bảo hiểm.

Lập kế hoạch ra đi giữ trước khi đóng khoản vay sửa chữa. Nếu tiền thuê hoàn thiện sẽ không đủ chi trả khoản vay tái tài trợ bạn cần, công việc vẫn có thể thanh toán khi bán, và tốt hơn hết là biết điều đó trong khi phạm vi vẫn có thể thay đổi.

Những gì cần gửi cho hồ sơ tái hòa nhập không mua hàng

Hồ sơ tài sản sở hữu thay thế hợp đồng mua bán bằng bằng chứng về những gì bạn sở hữu và những gì bạn nợ:

• Giấy tờ đăng ký hoặc chứng nhận chuyển nhượng cho thấy ai đang giữ quyền sở hữu
• Bảng kê thế chấp hiện tại và thư thanh toán, hoặc xác nhận tài sản đã được thanh toán hoàn toàn
• Bảng kê thanh toán của bạn từ lần mua ban đầu, và biên lai cho công việc đã hoàn thành
• Phạm vi công việc với ngân sách từng mục theo ngành nghề và giai đoạn
• Đấu thầu của nhà thầu phù hợp với các dòng ngân sách
• Hình ảnh hiện tại của từng phòng và ngoại thất
• Tuyên bố bảo hiểm, bao gồm cách phòng trống trong quá trình công việc được bảo hiểm
• Tài liệu thực thể cho LLC vay: điều lệ, thỏa thuận vận hành, thư EIN và tình trạng hoạt động tốt
• Kế hoạch thoát của bạn: giá bán mục tiêu với các giao dịch tương đương, hoặc dự tính tiền thuê cho việc giữ lại

Danh sách kiểm tra sẵn sàng hồ sơ danh sách kiểm tra sẵn sàng hồ sơ vay bao gồm các tài liệu chung. Hồ sơ tài sản sở hữu đến với khoản thanh toán, ngân sách và kế hoạch thoát đã được ghi lại là hồ sơ chuyển sang bản đề xuất nhanh nhất, và đó là hồ sơ bắt đầu ở đây.

Nguồn

• 12 U.S.C. §1701j-3, Ngăn chặn các hạn chế chuyển nhượng khi bán — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, Giao dịch tái cấp vốn rút tiền — Fannie Mae Selling Guide
• Diễn giải chính thức của §1026.3, Giao dịch miễn trừ (Quy định Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• Khi không ai ở nhà: Hiểu vai trò của bảo hiểm trống — Insurance Information Institute
• Điều khoản chương trình sửa chữa và bán lại, cầu nối và tái tài trợ — Sphinx Capital