5 أخطاء توثيق تُبطئ الموافقات على القروض
معظم تأخيرات القروض لا تُسببها ملف المتقاض أو العقار. بل تُسببها الوثائق غير المكتملة أو المُعدة بشكل سيئ. إليكم 5 أخطاء تُضيف أياماً إلى كل موافقة.
طلب المقترض قرض بناء بقيمة $1.8M مع ائتمان قوي، مشروع واضح، ومقاول مُستعد بالفعل. كان يجب أن ينتقل الملف في 14 أيام. استغرق 31.
التأخير لم يكن بسبب التقييم. لم يكن بسبب المشروع. كان بسبب الوثائق. كان عقد الشراء يفتقد صفحة التوقيع النهائية. كان اتفاقية تشغيل الكيان تُدرج عضوًا مختلفًا عن الضمان الشخصي. كانت بيانات البنك قديمة بـ 4 أشهر. كل مشكلة تطلبت بريدًا إلكترونيًا، متابعة، ومراجعة أخرى.
تعمل معظم تأخيرات القروض بنفس الطريقة. المؤهل للمقترض. المؤهل للعقار. الملف لا يفي بذلك. إليكم 5 الأخطاء التي تبطئ الموافقات، وكيفية تجنبها.
صفحات التوقيع المفقودة في عقد الشراء
يرى المقرضون هذا تقريباً كل يوم. يرسل المقترض أول 12 صفحات من عقد مكوّن من 14 صفحة لكنه يترك صفحات التوقيع. بدون تلك الصفحات، لا يمكن للمقرض تأكيد أن الصفقة ملزمة أو التحقق من الشروط النهائية.
كيفية تجنبه: أرسل العقد الكامل الموقّع بما في ذلك جميع الملحقات والتعديلات. إذا تم تعديل العقد، أدرج التعديل مع التوقيعات. إذا كان ذلك إعادة تمويل، أدرج أحدث سند أو بيان سداد.
بيانات البنك القديمة والسيولة المخفية
السيولة هي أحد أول ما يتحقق منه المقرض. إجبار المقرض على طلب بيانات أحدث يعيد تشغيل الساعة. الأسوأ، بعض المقترضين يرسلون بيانات من حساب خاطئ أو من حساب لا يظهر الأموال التي يدّعي وجودها.
كيفية تجنبه: استخدم بيانات تاريخها خلال الـ 60 أيام الأخيرة. أرسل كل حساب يحمل نقداً متعلقاً بالصفقة، بما في ذلك الاحتياطيات. إذا نقلت أموالاً مؤخراً، أدرج مساراً ورقياً يوضح مصدرها.
وثائق الكيان غير مكتملة
تُمنح القروض الخاصة في الغالب إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو كيان آخر. يحتاج المقرض إلى معرفة أن الكيان موجود، من يملكه، ومن يمكنه التوقيع نيابة عنه. يوقف عدم وجود اتفاقية تشغيل أو خطاب EIN عملية التقييم حتى يظهر.
كيفية تجنبه: أدرج شهادة التأسيس، اتفاقية التشغيل أو النظام الأساسي، خطاب تأكيد EIN، وقرار موقع أو دليل على سلطة التوقيع. إذا تغير الملكية مؤخرًا، أدرج وثائق التعيين.
استراتيجية خروج غير واضحة أو مفقودة
لا يقوم المقرضون فقط بتأمين الطريقة في. إنهم يؤمنون الطريقة في الخروج. ملف بدون استراتيجية خروج واضحة، أو يذكر "سنعيد تمويله أو نبيعه"، يجبر المقرض على طلب تفاصيل محددة.
كيفية تجنبه: اكتب مذكرة خروج صفحة واحدة. اذكر الخروج المحتمل، الجدول الزمني، والأدلة. بالنسبة لإعادة التمويل، أدرج ممتلكات مماثلة مستقرة أو محادثة بالموافقة المسبقة. بالنسبة للبيع، أدرج مبيعات مماثلة ورأي وسيط إذا كان متاحاً. بالنسبة لخروج جسر إلى DSCR، لاحظ جدول زمن الاستقرار والبرنامج طويل الأمد الذي تستهدفه.
لا توجد طوارئ في الميزانية
الميزانية التي تُجَميع بالضبط إلى الدولار تبدو هشة. كل مشروع عقاري له مجهولات. القرض يريد أن يرى أن المقترض قد خطط لهم.
كيفية تجنبه: أضف 10% إلى 15% الطوارئ لأي ميزانية تجديد أو بناء. أدرج تكاليف العناصر المفردة للمواد، العمالة، التصاريح، وتكاليف الحمل. إذا لم تكن متأكدًا من كيفية هيكلة الميزانية، ابدأ بقائمة التحقق الخاصة بالبرنامج في دليل جاهزية الملف الخاص بنا دليل جاهزية الملف.
التكلفة المخفية للتنقل ذهابًا وإيابًا
كل وثيقة مفقودة تفعل أكثر من إضافة يوم. يعيد ضبط مكدس القرض العقلي. الملف الذي يصل كاملاً يُراجع في تمريرة واحدة. الملف الذي يحتوي على فجوات يُراجع في أجزاء، غالبًا من قبل أشخاص مختلفين، مع أسئلة تتراكم.
الفرق عادةً ما يكون بين 7 إلى 14 أيام. في صفقة تنافسية، هذا هو الفرق بين الفوز والخسارة.
قائمة التحقق البسيطة قبل الإرسال
قبل أن تنقر على إرسال، تأكد من أن هذه العناصر موجودة في الملف:
- عقد شراء موقع بالكامل أو بيان تسوية
- جميع التعديلات والإضافات موقعة
- بيانات مصرفية حالية من كل حساب ذي صلة
- وثائق تشكيل الكيان، اتفاقية التشغيل، وخطاب EIN
- دليل واضح لمن يمكنه التوقيع نيابة عن الكيان
- مذكرة استراتيجية خروج صفحة واحدة مع جدول زمني
- عرض تأمين أو رابط
- ميزانية مع 10% إلى 15% احتياطي
- رخصة المقاول، التأمين، والعقد الموقع إذا كان ذلك مناسبًا
المقترضون الذين يغلقون بسرعة ليسوا دائمًا الأقوى ماليًا. إنهم الأكثر تنظيمًا. ملف كامل يخبر المقرض أنك جاد قبل أن يبدأ التقييم حتى. عندما يتم التحقق من كل خانة أعلاه، أرسل الملف مرة واحدة، أكمل.
الخطوة التالية
هل أنت مستعد للحديث معنا عن هذا القرض؟?
إذا كان هذا المقال يتطابق مع الملكية أو سؤال التمويل الذي تعمل عليه، قدم الطلب أو تواصل للحديث عن الملاءمة والتوقيت.