أخطاء التوثيق التي تُبطئ الموافقات على القروض
معظم تأخيرات القروض لا تُسببها ملف المتقاض أو العقار. بل تُسببها الوثائق غير المكتملة أو المُعدة بشكل سيئ. إليكم 5 أخطاء تُضيف أياماً إلى كل موافقة.
طلب المقترض قرضًا بنكيًا بقيمة 0.8 مليون دولار لتشييد مشروع قوي الائتمان، مشروع واضح، ومقاول مُستعد بالفعل. كان يجب أن ينتقل الملف في 14 أيام. استغرق 31. التأخير لم يكن بسبب التقييم. لم يكن بسبب المشروع. كان بسبب المستندات. كان عقد الشراء يفتقد صفحة التوقيع النهائية. كان اتفاقية تشغيل الكيان تُدرج عضوًا مختلفًا عن الضمان الشخصي. كانت بيانات البنك قديمة بـ 4 أشهر. كل مشكلة تطلب بريدًا إلكترونيًا، متابعة، ومراجعة أخرى. تعمل معظم تأخيرات القروض بنفس الطريقة. المؤهل للمقترض. المؤهل للعقار. الملف لا يفي بذلك. إليكم 5 أخطاء تُبطئ الموافقات، وكيفية تجنبها.
صفحات التوقيع المفقودة في عقد الشراء
يرى المقرضون هذا تقريبًا كل يوم. يرسل المقترض أول 12 صفحات من عقد مكوّن من 14 صفحة لكنه يترك صفحات التوقيع. بدون تلك الصفحات، لا يمكن للمقرض تأكيد أن الصفقة ملزمة أو التحقق من الشروط النهائية. كيفية تجنبه: أرسل العقد الكامل والموقع بما في ذلك جميع الملحقات والتعديلات. إذا تم تعديل العقد، أدرج التعديل مع التوقيعات. إذا كان ذلك إعادة تمويل، أدرج أحدث سند أو بيان سداد.
بيانات البنك القديمة والسيولة المخفية
السيولة هي أحد أول ما يشرحه المقرض. تجبر بيانات البنك القديمة المقرض على طلب أحدث منها، مما يعيد تشغيل الساعة. الأسوأ، يرسل بعض المقترضين بيانات من الحساب الخطأ أو من حساب لا يُظهر الأموال التي يدّعي امتلاكها. كيفية تجنبه: استخدم بيانات تاريخية خلال آخر 60 أيام. أرسل كل حساب يحمل نقدًا متعلقًا بالصفقة، بما في ذلك الاحتياطيات. إذا نقلت أموالًا مؤخرًا، أدرج مسارًا ورقيًا يوضح مصدرها.
وثائق الكيان غير مكتملة
القروض الخاصة غالبًا ما تُمنح لشركة ذات مسؤولية محدودة أو كيان آخر. يحتاج المقرض إلى معرفة أن الكيان موجود، من يملكه، ومن يمكنه التوقيع نيابة عنه. عدم وجود اتفاق تشغيل أو خطاب EIN يوقف التقييم حتى يظهر. كيفية تجنبه: أدرج شهادة التأسيس، اتفاق التشغيل أو النظام الأساسي، خطاب تأكيد EIN، وقرار موقع أو دليل على سلطة التوقيع. إذا تغير الملكية مؤخرًا، أدرج وثائق التعيين.
استراتيجية خروج غامضة أو مفقودة
لا يكتفي المقرضون بتقييم الدخول فقط. إنهم يقيّمون الخروج أيضًا. ملف بدون استراتيجية خروج واضحة، أو يذكر "سنعيد التمويل أو نبيع"، يجبر المقرض على طلب تفاصيل محددة. كيفية تجنبه: اكتب مذكرة خروج صفحة واحدة. اذكر الخروج المحتمل، الجدول الزمني، والأدلة. للتمويل الجديد، أدرج ممتلكات مماثلة مستقرة أو محادثة موافقة مسبقة. للبيع، أدرج مبيعات مماثلة ورأي وسيط إذا كان متاحًا. للخروج عبر جسر إلى DSCR، اذكر جدول الاستقرار والبرنامج طويل الأمد الذي تستهدفه.
عدم وجود طارئ في الميزانية
ميزانية تتطابق تمامًا مع المبلغ تبدو هشة. كل مشروع عقاري له مجهولات. يريد المقرض رؤية أن المقترض قد خطط لهم. كيفية تجنبه: أضف 10% إلى 15% احتياطي لأي ميزانية تجديد أو بناء. أدرج تكاليف العناصر المفردة للمواد، العمالة، التصاريح، وتكاليف الحمل. إذا لم تكن متأكدًا من كيفية هيكلة الميزانية، ابدأ بقائمة التحقق الخاصة بالبرنامج في دليل جاهزية الملف لدينا دليل جاهزية الملف.
التكلفة المخفية للتنقل ذهابًا وإيابًا
كل وثيقة مفقودة تفعل أكثر من إضافة يوم. يعيد ضبط مكدس القرض العقلي. الملف الذي يصل كاملاً يُراجع في تمريرة واحدة. الملف الذي يحتوي على فجوات يُراجع في أجزاء، غالبًا من قبل أشخاص مختلفين، مع أسئلة تتراكم.
الفرق عادةً ما يكون بين 7 إلى 14 أيام. في صفقة تنافسية، هذا هو الفرق بين الفوز والخسارة.
قائمة مراجعة بسيطة قبل الإرسال
قبل أن تنقر على الإرسال، تأكد من أن هذه العناصر موجودة في الملف:
- عقد شراء موقع بالكامل أو بيان تسوية
- جميع التعديلات والإضافات موقعة
- بيانات مصرفية حالية من كل حساب ذي صلة
- وثائق تشكيل الكيان، اتفاق التشغيل، وخطاب EIN
- دليل واضح لمن يمكنه التوقيع نيابة عن الكيان
- مذكرة استراتيجية خروج صفحة واحدة مع جدول زمني
- عرض تأمين أو حافظة
- ميزانية مع 10% إلى 15% احتياطي
- رخصة المقاول، التأمين، وعقد موقع إذا كان ذلك مناسبًا
القُرّاء الذين يُغلقون بسرعة لا يكونون دائمًا الأقوى ماليًا. إنهم الأكثر تنظيمًا. ملف كامل يخبر المُقرض أنك جاد قبل أن يبدأ التقييم حتى يبدأ.
الخطوة التالية
هل أنت مستعد للحديث معنا عن هذا القرض؟?
إذا كان هذا المقال يتطابق مع الملكية أو سؤال التمويل الذي تعمل عليه، قدم الطلب أو تواصل للحديث عن الملاءمة والتوقيت.
ابدأ الطلب