Empréstimos de Reforma para uma Propriedade que Você Já Possui: Como Funciona o Financiamento

A pergunta geralmente chega como uma única frase: o investidor possui o imóvel, ele precisa de trabalho, e não há nada para comprar. A maioria do conteúdo de empréstimo de reforma começa no contrato de compra, então o proprietário de um aluguel antigo, uma casa herdada, ou um projeto que parou pela metade tem que traduzi-lo para trás.

O financiamento existe, e funciona com os mesmos limites de alavancagem de uma compra, com uma única entrada alterada. Sem preço de compra, o credor tem que decidir qual é o seu "custo", e essa única decisão determina quanto você pode emprestar.

Seu valor “as-is” representa o preço de compra

Um empréstimo de reforma e revenda é limitado a 2 formas, e o limite inferior vence. Loan-to-cost (LTC) compara o empréstimo ao total da base do projeto, que em uma compra é o preço mais o orçamento de reforma. O limite do valor pós-reforma (ARV) compara o empréstimo ao que a propriedade deveria valer quando o trabalho estiver concluído. Sphinx Capital's programa de reforma e revenda publica até 90% LTC, até 75% do ARV e até 100% de financiamento de reforma em arquivos qualificados, e lista o tipo de empréstimo como compra ou refinanciamento.

Em uma propriedade que você já possui, a linha de preço fica em branco, então os credores a preenchem com um dos números 2:

• O valor avaliado “as-is”. Um avaliador valoriza a propriedade em sua condição atual. Seu patrimônio líquido conta no valor de hoje.
• O que você pagou, mais melhorias documentadas. O credor usa sua declaração de liquidação e recibos do trabalho já realizado.

Os credores diferem sobre qual deles creditar, e a diferença pode ser grande em uma propriedade comprada barato ou mantida por anos. O período de posse, ou seja, quanto tempo você detém o título, é a linha divisória usual. Muitos credores creditam o valor avaliado “as-is” uma vez que você tenha possuído a propriedade por algum tempo e recuam para o custo em uma compra recente, então um salto de valor em uma propriedade comprada há poucos meses recebe uma análise mais rigorosa.

Para ter uma noção de como as regras de período de posse ficam quando são escritas, as regras de Fannie Mae's convencionais regras de refinanciamento com saque exigem pelo menos 1 mutuário no título por 6 meses antes que o novo empréstimo seja desembolsado, e uma hipoteca principal existente sendo quitada deve ter pelo menos 12 meses de idade. Sua exceção de financiamento diferido permite que um comprador à vista refinancie mais cedo, limitado ao valor documentado que ele investiu. Emprestadores de propósito comercial estabelecem suas próprias regras de período de posse e variam, então pergunte a qualquer emprestador como ele trata uma propriedade que você comprou nos últimos 12 meses antes de solicitar uma avaliação.

3 direciona o financiamento da reforma em uma propriedade que você possui

Cada rota responde a uma versão diferente da situação: se a propriedade gera aluguel agora, quão grande é o trabalho e se você planeja vender ou manter.

1. Um refinanciamento de reforma em um empréstimo de reforma e revenda. O novo empréstimo de curto prazo paga qualquer hipoteca existente no fechamento e mantém o orçamento de reforma retido, liberando-o em retiradas conforme o trabalho é concluído. Ele é dimensionado pelos limites LTC e ARV, então o valor final conta. Esta rota se aplica a uma propriedade que está vazia ou ficará, com escopo significativo e venda ou refinanciamento planejado dentro de 12 a 24 meses. O programa do Sphinx lista "tomadores refinanciando um projeto ativo para concluir o trabalho ou executar o plano de saída" entre os arquivos para os quais ele é construído, e publica fechamentos dentro de 10 dias em submissões qualificadas.

2. Um refinanciamento com saque na propriedade tal como está, então pague pelos trabalhos em dinheiro. Um empréstimo DSCR qualifica-se no aluguel da propriedade contra seu pagamento. Sphinx's página de refinanciamento aplica a planilha DSCR: empréstimos de $100K a $20M, até 80% de relação empréstimo-valor, cobertura tão baixa quanto 1,00, taxas a partir de 6,50%, com taxa e prazo ou saque. É dívida de longo prazo a uma taxa mais baixa, e é dimensionado pelo valor atual e pelo aluguel atual. Uma propriedade alugada que precisa de trabalho cosmético entre inquilinos se encaixa. Uma casa vazia que precisa de cozinha, telhado e sistemas geralmente não se encaixa, porque não há aluguel para qualificar e o empréstimo ignora o valor que o trabalho adicionará.

3. Um empréstimo ponte para ativos de transição ou comerciais. O programa ponte cobre multifamiliares, uso misto, escritório, varejo, industrial e propriedades residenciais de transição selecionadas, a partir de $500K, com prazos de 12 a 36 meses e preços começando em torno de SOFR mais 3%. Ele se encaixa em reposicionamento ou lease-up onde o plano é mais amplo que remodelar e sair. Quando o plano principal é renovação residencial, a própria página ponte direciona o arquivo de volta para reforma e revenda.

Execute os números com a base real da propriedade

Aqui está uma casa vista 3 maneiras. Os números são ilustrativos, não uma cotação. A propriedade vale $220K como está, precisa de uma reforma de $80K, e deve ser avaliada em $400K quando concluída. A coluna A a possui livre e desembaraçada. A coluna B carrega uma hipoteca de $90K. A coluna C carrega a mesma hipoteca, mas foi comprada 4 meses atrás por $150K, e o credor credita o preço de compra em vez do valor como está.

LTC vincula em todas as colunas 3. Reduza o ARV para $340K e 75% dele, $255K, torna-se o teto para A e B em vez de. A coluna C mostra o valor do período de posse: a mesma casa sustenta $63K menos empréstimo quando o credor contabiliza o preço pago.

O resultado final é fácil de interpretar erroneamente. O espaço abaixo do teto é a capacidade de empréstimo, e o dinheiro no fechamento é uma decisão separada. Em um refinanciamento de reforma, muitos credores limitam o adiantamento do dia 1 como porcentagem do valor atual e limitam ou excluem o saque, porque o empréstimo existe para financiar o projeto. Espere um empréstimo próximo ao pagamento mais o retenção mais os custos de fechamento e qualquer reserva de juros. Na coluna B, uma origem típica 2% em $170K adiciona $3.4K.

O tamanho importa também no outro extremo. A faixa publicada de reforma e revenda da Sphinx começa em $200K, então um pedido de pagamento mais retenção de cerca de $175K fica logo abaixo disso. Um escopo maior, uma propriedade multi-unidade ou um pagamento maior ultrapassa o piso; você pode testar sua própria divisão no calculadora de reforma e revenda.

O dinheiro da reforma chega quando o trabalho é concluído

O $80K em cada coluna é retido no fechamento. Você ou seu empreiteiro conclui uma fase do escopo, você envia uma solicitação de pagamento com fotos e faturas, um inspetor confirma o trabalho em relação ao orçamento detalhado, e o credor libera os fundos dessa fase. O guia do processo de pagamento percorre cada etapa e os hábitos orçamentários que mantêm os pagamentos em movimento.

Os pagamentos mudam seu custo de manutenção. A planilha da Sphinx lista pagamentos mensais de taxa fixa, apenas juros, a partir de 9.50%. A esse ritmo, os juros sobre o pagamento de $90K da coluna B sozinhos custam cerca de $713 por mês, e cerca de $1,346 quando todo o $170K é desembolsado. Os credores diferem sobre se os juros se acumulam no saldo retido não desembolsado a partir do dia 1 ou apenas sobre os fundos desembolsados, então pergunte antes de comparar cotações.

Seu patrimônio faz o trabalho de um pagamento inicial

Em uma compra, o dinheiro do mutuário cobre a lacuna entre o empréstimo e o custo do projeto. Em um imóvel que você possui, seu patrimônio cobre isso. Na coluna B, a base é $300K e o empréstimo é cerca de $170K; a diferença de $130K é patrimônio já no imóvel, então não há pagamento inicial em dinheiro devido no fechamento além de custos e reservas.

Esse patrimônio só conta se o credor puder assumir uma posição limpa de primeiro lugar contra ele:

• O título tem que estar claro. Gravames de empreiteiros não pagos de trabalhos anteriores, sentenças ou penhoras fiscais aparecem na busca de título e devem ser resolvidos antes ou no fechamento.
• A hipoteca existente de primeiro lugar é quitada no fechamento. Muitos credores privados não emprestam em segunda posição atrás de outra hipoteca de credor. Subordinação, onde o credor existente concorda em ficar atrás do novo empréstimo, raramente está disponível de um detentor de hipoteca de primeiro lugar.
• O mutuário é uma entidade. Sphinx empresta apenas a entidades empresariais, e muitos credores de propósito empresarial querem a entidade de empréstimo no título no fechamento.

O empréstimo tem que ser para fins comerciais

Reabilitação refinancia, empréstimos ponte e empréstimos DSCR neste espaço são crédito para fins comerciais. As regras Federais de Verdade no Empréstimo tratam o crédito para adquirir, melhorar ou manter propriedade de aluguel que não é ocupada pelo proprietário como finalidade comercial, de acordo com a interpretação oficial do CFPB da Regulação Z. Os termos publicados da Sphinx dizem que seus empréstimos são apenas para fins de investimento, não para uso pessoal, familiar ou doméstico. Uma casa em que você mora pertence a um credor de renovação ao consumidor.

Muitos investidores mantêm a propriedade em seu próprio nome e precisam transferi‑la para uma LLC antes do fechamento. Se uma hipoteca permanece na propriedade, leia seus documentos de empréstimo primeiro. A Lei Federal Garn–St Germain, em 12 U.S.C. §1701j-3, permite que os credores façam cumprir cláusulas de vencimento na venda, que permitem ao credor exigir o pagamento do empréstimo quando a propriedade for transferida. Sua lista de transferências protegidas para casas de 1 a 4 unidades inclui uma transferência para um trust de vida onde o mutuário permanece beneficiário, e não contém proteção para uma transferência para uma LLC ou outra entidade comercial. Quando o novo empréstimo paga a hipoteca antiga no mesmo fechamento, essa hipoteca desaparece junto com a cláusula. Confirme com sua companhia de título como a transferência afeta sua apólice de título do proprietário, e com seu segurador como a apólice deve nomear a entidade.

O seguro precisa de uma segunda análise por uma razão diferente. A maioria das apólices de proprietários inclui uma cláusula de vacância que limita ou exclui a cobertura quando uma propriedade fica desocupada, normalmente por 30 a 60 dias consecutivos, de acordo com o Instituto de Informação de Seguros. Uma casa esvaziada para uma reforma de 4 meses precisa de uma endosso de vacância, uma apólice de propriedade vazia ou cobertura de risco de construtor, e muitos credores pedirão qual você possui.

Venda ou mantenha: a saída decide o empréstimo que você deve tomar

Venda. A venda paga o empréstimo de reforma. Na coluna B, uma venda de $400K menos custos de venda reembolsa cerca de $170K mais juros, e o restante é seu patrimônio e lucro. Este é o caso central de reforma e revenda.

Manutenção. O empréstimo de reforma é dívida de curto prazo, 12 a 24 meses na folha da Sphinx com extensões de até 12 meses, então uma manutenção precisa de um takeout. Uma vez que o trabalho esteja concluído e um inquilino esteja instalado, um refinanciamento DSCR substitui-o por dívida de longo prazo dimensionada pelo valor final e pelo novo aluguel. No 80% LTV da folha DSCR, uma avaliação de $400K apoia até $320K, suficiente para reembolsar os $170K da coluna B e devolver o capital, desde que o aluguel cubra o pagamento e as regras de período de posse do credor sejam atendidas. O guia de refinanciamento ponte-para-DSCR cobre o timing da transferência, o guia de saque e BRRRR cobre a retirada de capital, e o guia de refinanciamento DSCR cobre como a relação de cobertura é testada.

Planeje a saída de manutenção antes de fechar o empréstimo de reforma. Se o aluguel final não cobrir um pagamento no refinanciamento que você precisa, o trabalho ainda pode pagar como venda, e é melhor saber isso enquanto o escopo ainda pode mudar.

O que enviar para um arquivo de reabilitação sem compra

Um arquivo de propriedade própria substitui o contrato de compra com prova do que você possui e do que deve:

• Escritura registrada ou cessão mostrando quem detém o título
• Extrato hipotecário atual e carta de quitação, ou confirmação de que a propriedade está livre e desembaraçada
• Sua declaração de liquidação da compra original, e recibos do trabalho já concluído
• Escopo de trabalho com orçamento detalhado por categoria e fase
• Propostas de empreiteiros que correspondam às linhas do orçamento
• Fotos atuais de cada cômodo e do exterior
• Declarações de seguro, incluindo como a vacância durante o trabalho é coberta
• Documentos da entidade para a LLC de empréstimo: estatutos, contrato social, carta do EIN e boa situação
• Seu plano de saída: preço alvo de venda com vendas comparáveis, ou aluguel projetado para manter

A lista de verificação de prontidão do arquivo do mutuário cobre os documentos gerais. O arquivo de propriedade própria que chega com sua quitação, seu orçamento e sua saída já escritos é o que passa mais rapidamente para uma folha de termos, e é o arquivo que começa aqui.

Fontes

• 12 U.S.C. §1701j-3, Preempção das proibições de transferência automática — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, Transações de Refinanciamento com Saque em Dinheiro — Fannie Mae Selling Guide
• Interpretação Oficial de §1026.3, Transações Isentas (Regulation Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• Quando Ninguém Está em Casa: Entendendo o Papel do Seguro de Vaga — Insurance Information Institute
• Termos do Programa Reforma e Revenda, Ponte e Refinanciamento — Sphinx Capital