قروض DSCR في تكساس

في تكساس، السؤال في ملف DSCR نادرًا ما يكون حول ما إذا كان الإيجار حقيقيًا. إنه ما إذا كان فاتورة ضريبة الملكية في الدفعة هي. قرض DSCR، قصير لـ DSCR قرض نسبة تغطية خدمة الدين، يستوفي على إيجار العقار الشهري مقسوم على دفعه الشهري الكامل: المبلغ الأصلي، الفائدة، ضرائب العقار، التأمين وأي رسوم جمعية، الذين يختصرونها إلى PITIA. تكساس لا تفرض ضريبة دخل حكومي، لذا تمول الحكومات المحلية نفسها بضريبة العقار، وغالبًا ما تكون هذه السطر هو الأكبر في الدفعة بعد القرض نفسه.

يغطي هذا الدليل قواعد تكساس التي تحرك أرقام الإيجار: كيف يتم تحديد حد ضرائب الملكية ومتى يختفي الحد، ما يدفع أقساط التأمين، كيف تعمل قواعد الإخلاء 2026، وتكاليف الإغلاق التي لا تفرضها تكساس. دليل مدينة هيوستن لدينا مرتبط في النهاية.

يحدد ضرائب الملكية في تكساس معظم ملفات الإيجار

توضع معدل ضريبة الملكية الفعلي في تكساس على المنازل المملوكة للمالك عند 1.40٪، ويشمل هذا المتوسط إعفاءات المنزل الأساسي التي لا يحصل عليها الإيجار أبدًا. رقم الإيجار الخاص به يعتمد على المقاطعة، المدينة، منطقة المدرسة وأي مناطق خاصة حيث يقع، لذا يجب البحث عنه للعنوان الدقيق.

هنا هو مقدار ما يمكن أن يتحرك هذا السطر في تأجير واحد. الأرقام توضيحية، ليست اقتباساً: نفس $2,450 الإيجار الشهري، نفس $1,450 دفعة رأس المال والفائدة، التأمين قريب من 2025 متوسط القسط على مستوى الولاية، و2 فواتير ضرائب مختلفة.

اختلاف $150 في سطر الضرائب الشهري يزيل معظم الحشوة من هذه الملف. يمكنك تشغيل أرقامك الخاصة في حاسبة DSCR.

الحد الأقصى لتقييم 20% الإيجارات ينتهي بعد 2026

منذ عام 2024، حدّ Texas سرعة ارتفاع قيمة التقييم للعقارات غير السكنية: بحد أقصى 20٪ سنوياً، بالإضافة إلى قيمة التحسينات الجديدة (قانون الضرائب §23.231). ينطبق على العقارات التي قيمتها لا تتجاوز $5.32 مليون في 2026. 3 التفاصيل تحدد ما إذا كان مفيداً لك:

• لا يبدأ في اليوم 1. يُطبق السقف من يناير 1 من السنة التي تملك فيها العقار لأول مرة في يناير 1. السنة الضريبية الأولى للمشتري هي عند القيمة التقييمية الكاملة.
• ينتهي عند البيع. لا تنتقل قيمة السقف الخاصة بالبائع إليك، تماماً كما لا تنتقل فاتورة الضرائب على القوائم إليك.
• ينتهي في 31 ديسمبر 2026. لم تمدد الهيئة التشريعية لعام 2025 ذلك، ويصف دائرة تقييم مقاطعة هاريس أنه معتمد من 2024 إلى 2026. يمكن لإيجار قيمته تحت السوق أن يلاحظ أن الفجوة تُغلق في السنة الضريبية 2027.

يمكنك قياس هذا التعرض قبل وصوله. إشعار التقييم للإيجار المحدود يُظهر قيم 2: قيمة السوق والقيمة المحدودة الأقل التي تُفرض عليها الضرائب. اضرب قيمة السوق في معدل الضريبة المجمّع للعنوان (المقاطعة، المدينة، منطقة المدرسة والمناطق الخاصة، جميعها مدرجة في فاتورة الضرائب)، قسم على 12، وضع ذلك الرقم في الدفعة. إذا ما زال الإيجار يغطيه، فإن السنة الضريبية 2027 ليست مخاطرة للملف. إذا لم يكن كذلك، يجب أن يُحجم إعادة التمويل المخطط له في 2027 على ذلك الرقم، وليس على فاتورة هذا العام.

السقف المنفصل 10٪ يغطي فقط المنازل، ولا ينطبق أبداً على الإيجار. إذا كنت غير موافق على التقييم، فإن مهلة الاعتراض هي 15 مايو أو 30 يومًا بعد تسليم الإشعار، أيهما لاحق (§41.44). أُقرِّض شراءً على فاتورة الضرائب بسعرك، وليس سعر البائع.

هيا، الرياح والفيضانات تدفع أقساط التأمين في تكساس

أدى الرياح والبرد إلى متوسط 62٪ من خسائر التأمين على المنازل في تكساس منذ عام 2019، وفقًا لوزارة التأمين في تكساس. نظرة عامة على سوق أصحاب المنازل في القسم نظرة عامة على سوق أصحاب المنازل تُظهر البرد كأكبر سبب وحيد للخسارة في 2023، 2024 و2025، ومتوسط قسط أصحاب المنازل على مستوى الولاية بقيمة $3,291 في 2024 و$3,489 في 2025 (مبدئي). تُسعر سياسات الإيجار في نفس السوق، لذا يجب أن يُدرج الاقتباس في الملف قبل التقييم، وليس بعد.

تغطية العواصف الريحية على الساحل تأتي من TWIA. تغطي جمعية تأمين العواصف الريحية في تكساس الرياح والبرد في 14 مقاطعة ساحلية، وفي مقاطعة هاريس فقط المناطق شرق الطريق السريع 146 داخل لا بورت، مورغانز بوينت، باسادينا، سيابروك وشور أكريس (أهلية TWIA). معظم هيوستن خارج ذلك المنطقة ومؤمنة عبر شركات خاصة.

التأمين على الفيضانات منفصل في كل مكان. لا تغطي السياسات القياسية الفيضانات. سياسة برنامج التأمين الوطني على الفيضانات تغطي مبنى حتى $250,000 وعادةً ما يكون هناك فترة انتظار لمدة 30 يوم قبل أن تدخل حيز التنفيذ (FEMA), لذلك اطلبها قبل الإغلاق بفترة كافية. منذ 1 سبتمبر 2025، يجب أن يخبر عقد إيجار تكساس المستأجر كتابيًا ما إذا كان العقار في منطقة فيضان 100 سنة، موقّعًا من كلا الطرفين (SB 2349)؛ العقود التي تقل عن 30 يومًا معفاة.

تُبعث إخلاءات في تكساس وفقًا لقواعد جديدة من 2026

يقوم مُقرض DSCR بتمويل الإيجار، لذا فإن سرعة انتهاء الإيجار غير المدفوع مهمة. أعادت تكساس كتابة عملية الإخلاء للمواضيع المقدمة في أو بعد 1 يناير 2026 (SB 38 والقواعد المحكمة المحدثة).

• الإشعار. يمنح المالك إشعارًا كتابيًا لا يقل عن 3 أيام قبل التقديم، ما لم يحدد العقد فترة مختلفة. بالنسبة للمستأجر الذي لا يملك دفعات متأخرة سابقة، يجب أن يكون إشعارًا بدفع الإيجار أو المغادرة (قانون الملكية §24.005). الآن يحدد القانون كيف يمكن تسليم الإشعار، بما في ذلك البريد، والتسليم اليدوي والإلكتروني إذا سمح به العقد.
• المحكمة. تُحال القضية إلى محكمة العدل، حيث تُحدد المحاكمة من 10 إلى 21 أيام بعد تقديم الطلب، ويمكن للمحكمة أن تقرر دون محاكمة عندما لا يرد المستأجر.
• الاستحواذ. لا يمكن إصدار أمر الاستحواذ قبل اليوم 6 بعد الحكم.

بقية قواعد المالك مستقرة (قانون الملكية الفصل 92). لا تحدد تكساس حدًا على وديعة الأمان؛ يُعيد المالك الوديعة خلال 30 أيام بعد مغادرة المستأجر ويُقدّم عنوانًا للتوجيه، ويُكلف الاحتفاظ بها بنية سيئة بـ $100 بالإضافة إلى 3 مرات المبلغ المحتجز. يمكن فرض رسوم تأخير فقط بعد أن يبقى الإيجار غير مدفوع لمدة 2 أيام كاملة، وتُحد من 12% من الإيجار الشهري للمباني التي تحتوي على 4 وحدات أو أقل و10% للمباني الأكبر. لا يمكن للمدن فرض تحكم في الإيجار إلا في حالة كارثة معلنة مع موافقة الحاكم (قانون الحكومة المحلية §214.902).

تُقصّص القواعد الأسرع إخلاءً سيئًا. الشهر الفارغ الذي يليه لا يزال لك، ولهذا يسأل المقرضون عن يحتفظ.

تُعَدّ الإيجارات قصيرة الأجل مسؤولة أمام المدينة، وتُطبَّق ضريبة الفنادق

لا توجد في تكساس قانون على مستوى الولاية يحمي أو يمنع الإيجارات قصيرة الأجل؛ فقد مات مشروع قانون 2025 الذي كان سيعالج المنصات والقواعد المحلية في المجلس (HB 2767). تحدد المدن القواعد. دخل قانون هيوستن حيز التنفيذ في 1 يناير 2026 ويُلزم كل وحدة إيجار قصيرة الأجل بالتسجيل مع المدينة (مركز التصاريح في هيوستن).

كل إقامة تقل عن 30 يومًا تُدفع عليها ضريبة إشغال الفنادق بنسبة 6٪، وهي الضريبة التي تُطبَّق على الإيجارات قصيرة الأجل في تكساس (فصل قانون الضرائب 156). تضيف المدن والمقاطعات ضرائبها الخاصة؛ في هيوستن، تُضيف ضرائب المدينة والمقاطعة والسلطة الرياضية إجماليًا يصل إلى 17٪، وفقًا لـ تفصيل المدينة. يُحسب المقرض الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل من الحجوزات المُوثقة أو بيانات السوق، كما يوضح دليل DSCR للإيجار قصير الأجل.

ما لا يفرضه تكساس عند الإغلاق

2 لا توجد تكاليف إغلاق تُفاجئ المشترين في ولايات أخرى في تكساس:

• لا توجد ضريبة نقل. لقد حظرت دستور تكساس أي ضريبة على نقل ملكية العقار منذ 2016 (art. ٨ §29).
• قواعد تأمين العنوان تُحدد من قبل الدولة. وزارة التأمين في تكساس تحدد الأسعار التي يجب على كل شركة عنوان أن تفرضها، وقد خفضتها بنسبة 6.2% من مارس 1، 2026 (معدلات عنوان TDI) الاسترداد النقدي على إيجار ليس قرضًا بالأسهم المنزلية. قواعد تكساس الصارمة لقروض الاسترداد النقدي تقع داخل حماية المنزل في الدستور ([art.

الاسترداد النقدي من التأجير ليس قرضًا للملكية المنزلية. القواعد الصارمة في تكساس لقروض الاسترداد النقدي تقع داخل حماية المنزل في الدستور (المادة XVI §50), لذلك تحكم القروض على منزلك الخاص. الإيجار الذي ليس مسكنك هو خارج نطاقها، لذلك يتم تحديد حجم إعادة تمويل سحب نقدي DSCR على إيجار في تكساس بناءً على قيمة العقار والإيجار.

شركات ذات مسؤولية محدودة في تكساس: $300 لتشكيل، تقرير واحد في السنة

معظم المقترضين الذين لديهم نسبة تغطية الديون (DSCR) يملكون إيجارات في تكساس داخل شركة ذات مسؤولية محدودة. شهادة التأسيس (النموذج 205) تكلف $300 في أمين الدولة. يُطبَّق ضريبة الامتياز فقط عندما يتجاوز الإيراد السنوي $2.47M تقارير 2024 و2025، ويُطبَّق عند تجاوز $2.65M تقارير 2026 و2027، ومنذ 2024 لا تقوم LLC تحت هذا الحد بتقديم تقرير عدم وجود ضريبة مستحقة. لا تزال تُقدّم تقرير معلومات عامة كل عام بحلول مايو 15، ويتحقق المقرض من أن الكيان في وضع جيد قبل الإغلاق.

ما الذي يجب إرساله لملف DSCR في تكساس

• عقد الشراء، أو بيان السداد لإعادة التمويل
• عقود الإيجار وقائمة الإيجارات، أو 12 أشهر من سجل الحجز للإيجار قصير الأجل
• فاتورة الضرائب المقدرة بسعر الشراء، مع القيمة الحالية لمنطقة التقييم
• عرض تأمين أو رابط، بالإضافة إلى عرض تأمين على الفيضانات وحالة منطقة الفيضانات
• للإيجار قصير الأجل، التسجيل في المدينة حيث يُطلب ذلك
• وثائق الشركة ذات المسؤولية المحدودة، خطاب EIN وإثبات الحالة الجيدة
• بيانات مصرفية تُظهر الاحتياطيات

القائمة الكاملة موجودة في قائمة التحقق من جاهزية ملف المقترض.

أسواق تكساس التي نغطيها

لمزيد من التفاصيل حول سوق واحد، اقرأ دليلنا حول قروض DSCR في هيوستن. يقدّم Sphinx Capital تمويلًا للعقارات المؤجرة في جميع أنحاء تكساس وعلى مستوى البلاد؛ يختلف توفر البرنامج حسب الولاية ونوع القرض. يذكر شروط برنامج DSCR تغطية منخفضة حتى 1.00 وإغلاق سريع حتى 15 أيام على الطلبات المؤهلة، ويُعد ملف تكساس الذي يصل مع تقدير ضريبه الحقيقي وعرض التأمين هو النوع الذي يمكنه التحرك بسرعة.