Préstamos de rehabilitación para una propiedad que ya posees: cómo funciona la financiación

La pregunta suele llegar como una sola oración: el inversionista posee la propiedad, necesita trabajo y no hay nada que comprar. La mayoría del contenido de préstamo de renovación comienza con el contrato de compra, por lo que el propietario de un alquiler antiguo, una casa heredada o un proyecto que se detuvo a mitad de camino debe traducirlo hacia atrás.

El financiamiento existe y funciona con los mismos límites de apalancamiento que una compra, con una sola entrada cambiada. Sin precio de compra, el prestamista debe decidir cuál es tu "costo", y esa única decisión determina cuánto puedes pedir prestado.

Tu valor as-is representa el precio de compra

Un préstamo de remodelación y reventa está limitado 2 maneras, y el límite inferior gana. El Loan-to-cost (LTC) compara el préstamo con la base total del proyecto, que en una compra es el precio más el presupuesto de renovación. La cota del valor después de la reparación (ARV) compara el préstamo con lo que debería valer la propiedad cuando el trabajo esté terminado. de Sphinx Capital programa de remodelación y reventa publica hasta el 90% LTC, hasta el 75% de ARV y hasta el 100% de financiamiento de remodelación en archivos calificados, y lista el tipo de préstamo como compra o refinanciamiento.

En una propiedad que ya posees, la línea de precio está en blanco, por lo que los prestamistas la llenan con cualquiera de los números 2:

• El valor tasado as-is. Un tasador valora la propiedad en su condición actual. Tu capital se cuenta al valor de hoy.
• Lo que pagaste, más mejoras documentadas. El prestamista usa tu estado de liquidación y los recibos del trabajo ya realizado.

Los prestamistas difieren sobre cuál acreditan, y la brecha puede ser grande en una propiedad comprada barata o mantenida durante años. El periodo de tenencia, es decir, cuánto tiempo has mantenido el título, es la línea divisoria habitual. Muchos prestamistas acreditan el valor tasado as-is una vez que has poseído la propiedad por un tiempo y vuelven al costo en una compra reciente, por lo que un salto de valor en una propiedad comprada hace unos meses recibe una mirada más estricta.

Para tener una idea de cómo se ven las reglas de periodo de tenencia cuando se escriben, las convencionales de Fannie Mae reglas de refinanciamiento con retiro de efectivo requieren al menos 1 prestatario en el título durante 6 meses antes de que se desembolse el nuevo préstamo, y una hipoteca principal existente que se esté pagando debe tener al menos 12 meses de antigüedad. Su excepción de financiamiento diferido permite a un comprador en efectivo refinanciar antes, limitado al monto documentado que aportan. Los prestamistas con propósito comercial establecen sus propias reglas de periodo de tenencia y varían, así que pregunta a cualquier prestamista cómo trata una propiedad que compraste dentro de los últimos 12 meses antes de solicitar una tasación.

3 dirige la renovación de fondos en una propiedad que posees

Cada ruta responde a una versión diferente de la situación: si la propiedad genera renta ahora, cuán grande es el trabajo y si planeas vender o mantener.

1. Un refinanciamiento de rehabilitación en un préstamo de remodelación y reventa. El nuevo préstamo a corto plazo paga cualquier hipoteca existente al cierre y mantiene el presupuesto de renovación reservado, liberándolo en desembolsos a medida que se completa el trabajo. Se dimensiona según los límites de LTC y ARV, de modo que el valor final cuenta. Esta ruta se adapta a una propiedad que está vacía o lo será, con un alcance significativo y una venta o refinanciamiento planificado dentro de 12 a 24 meses. El programa de Sphinx enumera "prestatarios refinanciando un proyecto activo para terminar el trabajo o ejecutar el plan de salida" entre los archivos para los que está construido, y publica cierres dentro de 10 días en presentaciones calificadas.

2. Un refinanciamiento de retiro de efectivo en la propiedad tal como está, luego pagar el trabajo en efectivo. Un préstamo DSCR se califica por la renta de la propiedad contra su pago. La página de refinanciamiento de Sphinx aplica la hoja DSCR: préstamos de $100K a $20M, hasta 80% préstamo-valor, cobertura tan baja como 1.00, tasas desde 6.50%, con tasa y plazo o retiro de efectivo. Es deuda a largo plazo a una tasa más baja, y se dimensiona según el valor actual y la renta actual. Una propiedad alquilada que necesita trabajo cosmético entre inquilinos encaja. Una casa vacía que necesita cocina, techo y sistemas generalmente no encaja, porque no hay renta para calificar y el préstamo ignora el valor que el trabajo añadirá.

3. Un préstamo puente para activos transitorios o comerciales. El programa puente cubre multifamiliares, uso mixto, oficina, minorista, industrial y selectos propiedades residenciales transitorias, desde $500K, con plazos de 12 a 36 meses y precios que comienzan alrededor de SOFR más 3%. Se adapta a una reposicionamiento o arrendamiento donde el plan es más amplio que remodelar y reventa. Cuando el plan central es renovación residencial, la página puente misma dirige el archivo de vuelta a remodelación y reventa.

Ejecuta los números con la base real de la propiedad

Aquí hay una casa vista 3 formas. Los números son ilustrativos, no una cotización. La propiedad vale $220K tal cual, necesita una renovación de $80K, y debería tasarse en $400K cuando esté terminada. La columna A la posee libre y sin gravamen. La columna B lleva una hipoteca de $90K. La columna C lleva la misma hipoteca, pero fue comprada hace 4 meses por $150K, y el prestamista acredita el precio de compra en lugar del valor tal cual.

LTC se vincula en todas las columnas 3. Baja el ARV a $340K y 75% de él, $255K, se convierte en el techo para A y B en su lugar. La columna C muestra cuánto vale el periodo de tenencia: la misma casa soporta $63K menos el préstamo cuando el prestamista cuenta el precio pagado.

La cifra final es fácil de leer mal. El espacio bajo el techo es la capacidad de préstamo, y el efectivo al cierre es una decisión separada. En un refinanciamiento de rehabilitación, muchos prestamistas limitan el adelanto del día 1 como un porcentaje del valor tal cual y limitan o excluyen el retiro de efectivo, porque el préstamo existe para financiar el proyecto. Espera un préstamo cerca del pago más el retención más los costos de cierre y cualquier reserva de intereses. En la columna B, una típica 2% originación en $170K agrega $3.4K.

El tamaño importa también al otro extremo. El rango publicado de remodelación y reventa de Sphinx comienza en $200K, así que una solicitud de pago más retención de alrededor de $175K queda justo debajo de él. Un alcance mayor, una propiedad multi-unidad o un pago más alto superan el piso; puedes probar tu propia división en el calculador de remodelación y reventa.

El dinero de la renovación llega a medida que se realiza el trabajo

El $80K en cada columna se retiene al cierre. Tú o tu contratista completan una fase del alcance, presentas una solicitud de desembolso con fotos y facturas, un inspector confirma el trabajo contra el presupuesto de ítems, y el prestamista libera los fondos de esa fase. La guía del proceso de desembolso recorre cada paso y los hábitos presupuestarios que mantienen los desembolsos en movimiento.

Los desembolsos cambian tu costo de portación. La hoja de Sphinx enumera pagos mensuales fijos, solo intereses, desde 9.50%. A esa tasa, el interés sobre el pago de $90K de la columna B por sí solo cuesta alrededor de $713 al mes, y alrededor de $1,346 una vez que todo $170K está fuera. Los prestamistas difieren sobre si el interés se acumula sobre el retención no desembolsada desde el día 1 o solo sobre los fondos desembolsados, así que pregunta antes de comparar cotizaciones.

Tu capital propio hace el trabajo de un pago inicial

En una compra, el efectivo del prestatario cubre la brecha entre el préstamo y el costo del proyecto. En una propiedad que posees, tu capital propio la cubre. En la columna B, la base es $300K y el préstamo es de aproximadamente $170K; la diferencia de $130K es capital ya presente en la propiedad, por lo que no se requiere pago inicial en efectivo al cierre más allá de costos y reservas.

Ese capital solo cuenta si el prestamista puede tomar una posición limpia primero sobre él:

• El título debe estar claro. Gravámenes de contratistas no pagados de trabajos anteriores, sentencias o gravámenes fiscales aparecen en la búsqueda de título y deben resolverse antes o en el cierre.
• La hipoteca existente se paga al cierre. Muchos prestamistas privados no prestan en segunda posición detrás de la hipoteca de otro prestamista. La subordinación, donde el prestamista existente acepta quedar detrás del nuevo préstamo, rara vez está disponible de un titular de hipoteca primera.
• El prestatario es una entidad. Sphinx presta solo a entidades comerciales, y muchos prestamistas con propósito comercial quieren que la entidad prestataria esté en el título al cierre.

El préstamo debe ser para fines comerciales

Los refinanciamientos de rehabilitación, los préstamos puente y los préstamos DSCR en este ámbito son créditos de propósito comercial. Las reglas de Verdad en el Préstamo Federal tratan el crédito para adquirir, mejorar o mantener una propiedad de alquiler que no sea ocupada por el propietario como propósito comercial, según la interpretación oficial del CFPB del Reglamento Z. Los términos publicados de Sphinx indican que sus préstamos son solo para fines de inversión, no para uso personal, familiar o doméstico. Una casa en la que vives pertenece a un prestamista de renovación al consumidor.

Muchos inversionistas mantienen la propiedad a su propio nombre y necesitan trasladarla a una LLC antes del cierre. Si una hipoteca permanece en la propiedad, lee primero tus documentos de préstamo. La Ley Federal Garn–St Germain, en 12 U.S.C. §1701j-3, permite a los prestamistas hacer cumplir las cláusulas de vencimiento al vender, lo que permite al prestamista declarar el préstamo vencido cuando la propiedad se transfiere. Su lista de transferencias protegidas para hogares de 1 a 4 unidades incluye una transferencia a un fideicomiso de vida donde el prestatario sigue siendo beneficiario, y no contiene protección para una transferencia a una LLC u otra entidad comercial. Cuando el nuevo préstamo paga la hipoteca antigua en el mismo cierre, ese gravamen desaparece junto con la cláusula. Confirma con tu compañía de títulos cómo la transferencia afecta la póliza de título del propietario, y con tu aseguradora cómo la póliza debe nombrar a la entidad.

El seguro necesita una segunda revisión por una razón diferente. La mayoría de las pólizas de propietarios incluyen una cláusula de vacancia que limita o excluye la cobertura una vez que la propiedad permanece desocupada, típicamente por 30 a 60 días consecutivos, según el Instituto de Información de Seguros. Una casa vaciada para una renovación de 4 meses necesita una endoso de vacancia, una póliza de propiedad vacía o cobertura de riesgo de constructor, y muchos prestamistas preguntarán cuál tienes.

Vender o mantener: la salida decide el préstamo que debes tomar

Venta. La venta paga el préstamo de rehabilitación. En la columna B, una venta de $400K menos costos de venta reembolsa aproximadamente $170K más intereses, y el resto es tu capital y beneficio. Este es el caso central de remodelación y reventa.

Mantener. El préstamo de rehabilitación es deuda a corto plazo, 12 a 24 meses en la hoja de Sphinx con extensiones hasta 12 meses, por lo que una retención necesita un retiro. Una vez que el trabajo esté hecho y haya un inquilino, un refinanciamiento DSCR lo reemplaza con deuda a largo plazo dimensionada sobre el valor final y el nuevo alquiler. En la hoja DSCR de 80% LTV, una tasación de $400K respalda hasta $320K, suficiente para reembolsar la columna B de $170K y devolver el capital, siempre que el alquiler cubra el pago y se cumplan las reglas de periodo de tenencia del prestamista. La guía de refinanciamiento puente-DSCR cubre el momento de la transición, la guía de retiro de efectivo y BRRRR cubre la extracción de capital, y la guía de refinanciamiento DSCR cubre cómo se prueba la relación de cobertura.

Planifica la salida de retención antes de cerrar el préstamo de rehabilitación. Si el alquiler final no cubrirá un pago del refinanciamiento que necesitas, el trabajo aún puede pagar como venta, y es mejor saberlo mientras el alcance aún puede cambiar.

Qué enviar para un archivo de rehabilitación sin compra

Un archivo de propiedad propia reemplaza el contrato de compra con prueba de lo que posees y lo que debes:

• Escritura registrada o título de posesión que muestre quién posee el título
• Estado actual de la hipoteca y una carta de pago, o confirmación de que la propiedad está libre y clara
• Tu estado de liquidación de la compra original, y recibos del trabajo ya completado
• Alcance del trabajo con un presupuesto detallado por oficio y fase
• Ofertas de contratistas que coincidan con las líneas presupuestarias
• Fotos actuales de cada habitación y del exterior
• Declaraciones de seguros, incluyendo cómo se cubre la vacancia durante el trabajo
• Documentos de la entidad para la LLC de préstamo: artículos, acuerdo operativo, carta EIN y buena reputación
• Tu plan de salida: precio objetivo de venta con ventas comparables, o renta proyectada para mantener

La lista de verificación de preparación del archivo del prestatario cubre los documentos generales. El archivo de propiedad propia que llega con su pago, su presupuesto y su salida ya redactados es el que avanza más rápido a una hoja de términos, y es el archivo que comienza aquí.

Fuentes

• 12 U.S.C. §1701j-3, Preeminencia de las prohibiciones de venta — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, Transacciones de refinanciamiento de retiro de efectivo — Fannie Mae Selling Guide
• Interpretación oficial de §1026.3, Transacciones exentas (Regulación Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• Cuando nadie está en casa: Entendiendo el papel del seguro de vacancia — Insurance Information Institute
• Remodelación y reventa, puente y términos del programa de refinanciamiento — Sphinx Capital