Кредит на ремонт недвижимости, которую вы уже владеете: как работает финансирование

Вопрос обычно задаётся одним предложением: инвестор владеет недвижимостью, она нуждается в ремонте, и нечего покупать. Большинство контента по кредитам на ремонт начинается с договора купли, поэтому владелец арендованного объекта, унаследованного дома или проекта, который застрял наполовину, должен перевести его назад.

Финансирование существует, и оно работает по тем же лимитам рычага, что и покупка, с одним изменённым вводом. При отсутствии цены покупки кредитор должен решить, какова ваша «стоимость», и это единственное решение определяет, сколько вы можете занять.

Ваша стоимость «как есть» является ценой покупки

Кредит на ремонт и перепродажу ограничен 2 способами, и выигрывает нижний лимит. Сравнение соотношения кредита к стоимости (LTC) сопоставляет кредит с общей стоимостью проекта, которая при покупке составляет цену плюс бюджет на ремонт. Лимит после ремонта (ARV) сравнивает кредит с тем, сколько должна стоить недвижимость после завершения работ. Sphinx Capital программа ремонта и перепродажи публикует до 90% LTC, до 75% ARV и до 100% финансирования ремонта на квалифицирующих файлах, и указывает тип займа как покупку или рефинансирование.

При недвижимости, которую вы уже владеете, строка цены пуста, поэтому кредиторы заполняют её одним из 2 чисел:

• Оценочная стоимость «как есть». Оценщик оценивает недвижимость в её текущем состоянии. Ваша собственность учитывается по сегодняшней стоимости.
• То, что вы заплатили, плюс задокументированные улучшения. Кредитор использует ваш расчетный документ и квитанции за уже выполненные работы.

Кредиторы различаются в том, какой из них учитывают, и разница может быть значительной для недвижимости, купленной дешево или удерживаемой в течение лет. Срок владения, то есть сколько времени вы держали право собственности, является обычной границей. Многие кредиторы учитывают оценочную стоимость «как есть» после того, как вы владеете недвижимостью некоторое время, и возвращаются к стоимости при недавней покупке, поэтому скачок стоимости при покупке за несколько месяцев назад рассматривается более строго.

Для того, чтобы понять, как выглядят правила срока владения, когда они записаны, Fannie Mae's обычные правила обналичивания при рефинансировании требуют, чтобы хотя бы 1 заемщик был на титуле в течение 6 месяцев до выдачи нового кредита, и существующий первый ипотечный кредит, который погашен, должен быть не менее 12 месяцев. Исключение «задержанного финансирования» позволяет покупателю наличными рефинансировать раньше, ограниченное задокументированной суммой, которую он внес. Кредиторы, ориентированные на бизнес, устанавливают собственные правила срока владения, и они различаются, поэтому спросите любого кредитора, как он относится к недвижимости, купленной в течение последних 12 месяцев, прежде чем заказать оценку.

3 маршруты финансируют ремонт недвижимости, которую вы владеете

Каждый маршрут отвечает на разную версию ситуации: получает ли недвижимость аренду сейчас, насколько велик объем работ и планируете ли вы продать или удержать.

1. Рефинансирование ремонта по займу «ремонт и перепродажа». Новый краткосрочный займ погашает существующую ипотеку при закрытии и удерживает бюджет ремонта, выпуская его по мере завершения работ. Он рассчитывается по лимитам LTC и ARV, поэтому конечная стоимость учитывается. Этот маршрут подходит для недвижимости, которая пуста или будет, с значительным объемом работ и планируемой продажей или рефинансированием в течение 12 до 24 месяцев. Программа Sphinx перечисляет «заемщики, рефинансирующие активный проект для завершения работ или выполнения плана выхода» среди файлов, для которых она предназначена, и публикует закрытия в течение 10 дней по квалифицирующим заявкам.

2. Рефинансирование с выводом средств по недвижимости «как есть», а затем оплата работ наличными. DSCR‑займ квалифицируется по арендной плате недвижимости относительно её платежей. Страница рефинансирования Sphinx применяет лист DSCR: займы от $100K до $20M, до 80% LTV, покрытие от 1.00, ставки от 6.50%, с вариантами ставки и срока или вывода средств. Это долгосрочный долг по более низкой ставке, и он рассчитывается по сегодняшней стоимости и сегодняшней арендной плате. Арендуемая недвижимость, требующая косметических работ между арендаторами, подходит. Пустой дом, которому нужны кухня, крыша и системы, обычно не подходит, потому что нет аренды для квалификации, и займ игнорирует стоимость, которую добавят работы.

3. Бридж‑займ для переходных или коммерческих активов. Программа бридж покрывает многоквартирные дома, смешанное использование, офисы, розничные, промышленные и некоторые переходные жилые объекты, от $500K, с сроками от 12 до 36 месяцев и ценой, начинающейся около SOFR плюс 3%. Он подходит для переустройства или повышения аренды, где план шире, чем «ремонт и перепродажа». Когда основной план — жилой ремонт, страница бриджа сама перенаправляет файл на «ремонт и перепродажа».

Запустите расчёты с реальной базой собственности

Вот один дом, виденный 3 способами. Числа иллюстративны, не являются котировкой. Стоимость недвижимости составляет $220K как есть, требуется ремонт на $80K, и оценка после завершения составит $400K. Столбец A владеет им свободно и без обременений. Столбец B несёт ипотеку на $90K. Столбец C несёт ту же ипотеку, но был куплен 4 месяцев назад за $150K, и кредитор начисляет цену покупки вместо стоимости как есть.

LTC связывается во всех 3 столбцах. Уменьшите ARV до $340K и 75% от него, $255K, становится потолком для A и B вместо. Столбец C показывает, сколько стоит срок владения: та же квартира поддерживает $63K меньше заимствований, когда кредитор учитывает заплаченную цену.

Итог легко неправильно прочитать. Пространство под потолком — это кредитная способность, а наличные при закрытии — отдельное решение. Многие кредиторы ограничивают day-1 аванс как процент от стоимости как есть и ограничивают или исключают вывод средств, потому что кредит предназначен для финансирования проекта. Ожидайте кредит почти на сумму погашения плюс удержание плюс расходы на закрытие и любой резерв по процентам. В столбце B типичная 2% инициирование на $170K добавляет $3.4K.

Размер важен и с другой стороны. Публикуемый диапазон ремонт и перепродажа Sphinx начинается с $200K, поэтому запрос на погашение плюс удержание около $175K чуть ниже него. Более широкий объём, многоквартирный объект или более высокий платеж погашения преодолевают минимум; вы можете протестировать собственный разрез в калькуляторе ремонт и перепродажа.

Деньги на ремонт поступают по мере выполнения работ

$80K в каждом столбце удерживается при закрытии. Вы или ваш подрядчик завершаете фазу объема работ, вы подаете запрос на выплату с фотографиями и счетами, инспектор подтверждает работу по сравнению с бюджетом по позициям, и кредитор освобождает средства этой фазы. руководство по процессу оттока показывает каждый шаг и привычки бюджета, которые поддерживают движение выводов.

Выплаты меняют вашу стоимость удержания. Таблица Sphinx перечисляет фиксированные ежемесячные платежи с процентной ставкой только по процентам с 9,50%. По этой ставке процент на погашение $90K столбца B составляет примерно $713 в месяц, и примерно $1,346 после того, как все $170K выплачены. Кредиторы различаются в том, начисляются ли проценты на невыведенную удержанную сумму с дня 1 или только на выданные средства, поэтому спрашивайте перед сравнением предложений.

Ваш капитал выполняет роль первоначального взноса

При покупке наличные заемщика покрывают разницу между займом и стоимостью проекта. На собственном имуществе ваш капитал покрывает его. В колонке B база составляет $300K, а займ примерно $170K; разница в $130K — это уже вложенный капитал в объект, поэтому при закрытии не требуется дополнительный наличный взнос сверх расходов и резервов.

Этот капитал учитывается только если кредитор может занять чистое первое положение по нему:

• Титул должен быть чистым. Невыплаченные залоги подрядчиков от предыдущих работ, судебные решения или налоговые залоги появляются в поиске титула и должны быть урегулированы до или во время закрытия.
• Существующий первый ипотечный кредит погашается при закрытии. Многие частные кредиторы не предоставляют займы в вторую позицию за ипотекой другого кредитора. Подчинение, при котором существующий кредитор соглашается уступить место новому займу, редко доступно у держателя первой ипотеки.
• Заемщик является юридическим лицом. Sphinx предоставляет кредиты только бизнес-организациям, и многие кредиторы, ориентированные на бизнес, хотят, чтобы заемщик был указан в титуле к моменту закрытия.

Кредит должен быть предназначен для деловых целей

Рефинансирование, бридж‑кредиты и DSCR‑кредиты в этой области являются кредитами для деловых целей. Федеральные правила «Правда о займах» рассматривают кредит на приобретение, улучшение или содержание арендуемой недвижимости, которая не находится в собственности, как бизнес‑цель, в соответствии с официальной интерпретацией CFPB Регламента Z. Публичные условия Sphinx говорят, что её кредиты предназначены только для инвестиционных целей, а не для личного, семейного или домашнего использования. Дом, в котором вы живёте, принадлежит потребительскому кредитору по ремонту.

Многие инвесторы держат собственность на своё имя и должны перевести её в LLC до закрытия сделки. Если ипотека остаётся на собственности, сначала прочитайте ваши кредитные документы. Федеральный акт Гарна–Сент‑Гермен, в 12 U.S.C. §1701j-3, позволяет кредиторам применять условия «долг при продаже», которые позволяют кредитору объявить кредит просроченным, когда собственность передаётся. Его список защищённых передач для домов от 1 до 4 единиц включает передачу в живой траст, где заемщик остаётся бенефициаром, и не содержит защиты для передачи в LLC или другую бизнес‑сущность. Когда новый кредит погашает старую ипотеку в том же закрытии, этот залог исчезает вместе с условием. Подтвердите с вашей титульной компанией, как передача влияет на политику титула владельца, и с вашим страховщиком, как политику следует назвать сущность.

Страховка нуждается во втором рассмотрении по другой причине. Большинство полисов домовладельцев включают условие о вакантности, которое ограничивает или исключает покрытие, когда собственность остаётся незанятой, обычно в течение 30–60 последовательных дней, согласно Институту информации о страховании. Дом, опустошённый для ремонта на 4 месяцев, нуждается в дополнении о вакантности, полисе для пустой собственности или покрытии рисков строителя, и многие кредиторы будут спрашивать, какой из них у вас есть.

Продать или удержать: выход определяет кредит, который вам следует взять

Продажа. Продажа погашает кредит на ремонт. На колонке B, продажа за $400K за вычетом расходов на продажу погашает примерно $170K плюс проценты, а остаток — ваша собственность и прибыль. Это основной случай ремонта и перепродажи.

Удержание. Кредит на ремонт — краткосрочный долг, 12–24 месяца в балансе Sphinx с продлениями до 12 месяцев, поэтому удержание требует выкупа. Как только работа завершена и в квартире живет арендатор, рефинансирование DSCR заменяет его долгом с долгосрочной структурой, рассчитанным по завершенной стоимости и новой арендной плате. На уровне LTV 80% листа DSCR, оценка в $400K поддерживает до $320K, достаточно для погашения $170K колонки B и возврата капитала, при условии, что арендная плата покрывает платеж и правила срока владения кредитора соблюдены. путеводитель по бридж к DSCR при рефинансировании покрывает время передачи, путеводитель по выводу средств и BRRRR покрывает вывод капитала обратно, и путеводитель по рефинансированию DSCR покрывает, как проверяется коэффициент покрытия.

Планируйте выход удержания до закрытия кредита на ремонт. Если завершенная арендная плата не покроет платеж по нужному рефинансированию, работа может всё равно погасить как продажу, и лучше знать это, пока объем работы всё ещё может измениться.

Что отправлять для файла реабилитации без покупки

Файл с собственностью заменяет договор купли-продажи доказательством того, что вы владеете и что вы должны:

• Зарегистрированный акт или свидетельство о владении, показывающее, кто держит титул
• Текущая выписка по ипотеке и письмо о погашении, или подтверждение, что имущество свободно и чисто
• Ваш расчетный документ от первоначальной покупки и квитанции за уже выполненные работы
• Объем работ с бюджетом по позициям по отраслям и фазам
• Предложения подрядчиков, соответствующие строкам бюджета
• Текущие фотографии каждой комнаты и внешнего вида
• Декларации страхования, включая покрытие пустоты во время работ
• Документы о компании-импортере LLC: устав, договор об управлении, письмо о EIN и статусе в хорошем положении
• Ваш план выхода: целевая цена продажи с сопоставимыми продажами, или прогнозируемая аренда для удержания

Проверочный список готовности файла заемщика охватывает общие документы. Файл с собственностью, который приходит с его погашением, его бюджетом и уже записанным выходом, это тот, который быстрее всего переходит к листу условий, и это файл, который начинается здесь.

Источники

• 12 U.S.C. §1701j-3, Предотвращение запретов на продажу — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, Операции по рефинансированию с выводом средств — Fannie Mae Selling Guide
• Официальная интерпретация §1026.3, освобожденные транзакции (Регламент Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• Когда никого нет дома: понимание роли страхования пустых помещений — Insurance Information Institute
• Условия программы ремонт и перепродажа, бридж и рефинансирование — Sphinx Capital