قروض الترميم لعقار لديك بالفعل: كيف يعمل التمويل

السؤال عادةً ما يصل كجملة واحدة: يملك المستثمر العقار، يحتاج إلى عمل، ولا يوجد شيء لشرائه. يبدأ معظم محتوى القروض للتجديد من عقد الشراء، لذلك يجب على مالك إيجار قديم، أو منزل ورثته، أو مشروع توقف في منتصف الطريق أن يترجم ذلك إلى الوراء.

التمويل موجود، ويعمل على نفس حدود الرفع كما في الشراء، مع تغيير إدخال واحد فقط. بدون سعر شراء، يجب على المقرض أن يقرر ما هو "تكلفتك"، وهذا القرار الوحيد يحدد مقدار ما يمكنك اقتراضه.

قيمتك الحالية كما هي تمثل سعر الشراء

يُحدّق قرض الترميم وإعادة البيع بحدود 2 طرق، ويُفوز الحد الأدنى. يقارن نسبة القرض إلى التكلفة (LTC) القرض مع إجمالي أساس المشروع، وهو في الشراء السعر زائد ميزانية التجديد. يقارن حد قيمة ما بعد الإصلاح (ARV) القرض بما يجب أن تكون عليه الملكية عندما يُكمل العمل. Sphinx Capital's الترميم وإعادة البيع يُنشر حتى 90٪ من LTC، حتى 75٪ من ARV، وحتى 100٪ من تمويل الترميم على الملفات المؤهلة، ويُدرج نوع القرض كشراء أو إعادة تمويل.

في عقار تمتلكه بالفعل، تكون سطر السعر فارغًا، لذا يملأ المقرضونها إما بأحد أرقام 2:

• قيمة التقييم الحالية كما هي. يقيم المُقيّم العقار في حالته الحالية. تُحسب حصتك وفقًا لقيمة اليوم.
• ما دفعته، بالإضافة إلى التحسينات المُوثقة. يستخدم المقرض بيان التسوية وإيصالات العمل المنجز بالفعل.

يختلف المقرضون في القيم التي يُعتمد عليها، والفجوة قد تكون كبيرة في عقار تم شراؤه بسعر منخفض أو احتفظت به لسنوات. يُعدّ مدة التملك، أي مدة امتلاكك للملكية، الخط الفاصل المعتاد. يقدّم العديد من المقرضين قيمة التقييم الحالية كما هي بعد أن امتلكت العقار لبعض الوقت، ثم يعودون إلى التكلفة في شراء حديث، لذا فإن قفزة القيمة في عقار تم شراؤه قبل بضعة أشهر تُعالج بصرامة.

لتقدير كيف تبدو قواعد فترة التملك عندما تُكتب، تقليديّة Fannie Mae قواعد إعادة التمويل النقدي تتطلب وجود مقترض واحد على العنوان لمدة 6 أشهر قبل صرف القرض الجديد، ويجب أن يكون الرهن العقاري الأول الحالي المدفوع قد مضى عليه على الأقل 12 شهرًا. تسمح استثناء التمويل المؤجل للمشتري النقدي بإعادة التمويل مبكرًا، مع حد أقصى للمبلغ المُوثق الذي وضعه. المقرضون الذين يهدفون للأغراض التجارية يضعون قواعد فترة التملك الخاصة بهم وتختلف، لذا اسأل أي مقرض كيف يعامل عقارًا اشتريته خلال الأشهر الماضية 12 قبل أن تطلب تقييمًا.

3 يوجه تمويل التجديد على عقار تملكه

كل مسار يجيب على نسخة مختلفة من الوضع: سواء كان العقار يدرّ إيجاراً الآن، حجم العمل، وما إذا كنت تخطط للبيع أو الاحتفاظ.

1. إعادة تمويل تجديد على قرض ترميم وإعادة البيع. القرض قصير الأجل الجديد يدفع أي رهن موجود عند الإغلاق ويحتفظ بميزانية التجديد، ويطلقها في سحب عند اكتمال العمل. يُحَدَّد على أساس حدود LTC وARV، بحيث يُحسب قيمة الانتهاء. يناسب هذا المسار عقاراً شاغراً أو سيصبح شاغراً، مع نطاق ذو معنى ومخطط للبيع أو إعادة تمويل خلال 12 إلى 24 شهرًا. يدرّج برنامج Sphinx "المقترضون الذين يعيدون تمويل مشروع نشط لإنهاء العمل أو تنفيذ خطة الخروج" بين الملفات التي يُبنى لها، ويُنشر الإغلاقات خلال 10 أيام على الطلبات المؤهلة.

2. إعادة تمويل نقد على العقار كما هو، ثم دفع العمل نقداً. يَستَحق القرض DSCR على إيجار العقار مقابل دفعاته. صفحة إعادة التمويل الخاصة بـ Sphinx صفحة إعادة التمويل تطبق ورقة DSCR: القروض من $100K إلى $20M، حتى 80% من قيمة القرض، التغطية حتى 1.00، الأسعار من 6.50%، مع معدل وفترة أو نقد. هو دين طويل الأجل بمعدل أقل، ويُحَدَّد على قيمة اليوم وإيجار اليوم. عقار مستأجر يحتاج إلى عمل تجميلي بين المستأجرين يناسب. منزل شاغر يحتاج إلى مطبخ، سقف، وأنظمة عادة لا يناسب، لأنه لا يوجد إيجار للتأهيل عليه ويغفل القرض القيمة التي سيضيفها العمل.

3. قرض تجسيري للأصول الانتقالية أو التجارية. يُقدّم برنامج تجسيري يغطي متعدّد العائلات، متعدد الاستخدامات، المكاتب، التجزئة، الصناعي، والعقارات السكنية الانتقالية المختارة، من $500K، مع شروط 12 إلى 36 شهرًا وتسعير يبدأ حول SOFR زائد 3%. يناسب إعادة التمركز أو الإيجار حيث الخطة أوسع من الترميم والخروج. عندما تكون الخطة الأساسية هي تجديد سكني، تُعيد صفحة القرض التجسيري الملف إلى ترميم وإعادة البيع.

احسب الأرقام بالأساس الحقيقي للعقار

إليك منزل واحد يُرى 3 طرقًا. الأرقام توضيحية، ليست اقتباسًا. قيمة العقار هي $220K كما هو، يحتاج إلى تجديد بقيمة $80K، ويجب أن يُقَيَّم بـ $400K عند الانتهاء. العمود A يملكه حرًا ومُسْتَخْرِجًا. العمود B يحمل رهنًا بقيمة $90K. العمود C يحمل نفس الرهن، لكنه تم شراؤه قبل 4 أشهر مقابل $150K، ويُعْطِي المُقرض سعر الشراء بدلًا من قيمة كما هو.

يربط LTC في جميع أعمدة 3. خفض ARV إلى $340K و75% منها، $255K، يصبح السقف لـ A وB بدلاً من. يُظهر العمود C قيمة فترة التملك: نفس المنزل يدعم $63K أقل من القروض عندما يحسب المقرض السعر المدفوع.

الخط السفلي سهل الخطأ في القراءة. المساحة تحت السقف هي قدرة الاقتراض، والنقد عند الإغلاق هو قرار منفصل. في إعادة تمويل إعادة تأهيل، يحد العديد من المقرضين من القسط المقدم في day-1 كنسبة مئوية من قيمة الحالة الحالية ويحد أو يستبعد سحب، لأن القرض موجود لتمويل المشروع. توقع قرض قريب من السداد بالإضافة إلى الحجز والرسوم الإغلاقية وأي احتياطي فائدة. في العمود B، أصلية نموذجية 2% على $170K تضيف $3.4K.

الحجم مهم في الطرف الآخر أيضًا. نطاق الترميم وإعادة البيع المنشور من Sphinx يبدأ عند $200K، لذا طلب سداد مع احتجاز يقارب $175K يقع قليلًا تحتها. نطاق أكبر، عقار متعدد الوحدات أو سداد أعلى يرفع السقف؛ يمكنك اختبار تقسيمك الخاص في حاسبة الترميم وإعادة البيع.

يصل مال التجديد مع انتهاء العمل

يُحتجز $80K في كل عمود عند الإغلاق. أنت أو المقاول الخاص بك تكمل مرحلة من نطاق العمل، تُقدّم طلب سحب مع صور وفواتير، يثبت المفتش العمل مقابل ميزانية البند، ويُفرج المقرض عن أموال تلك المرحلة. دليل عملية السحب يستعرض كل خطوة و عادات الميزانية التي تحافظ على تحريك السحوبات.

تغير السحوبات تكلفة حملك. قائمة Sphinx تُظهر دفعات شهرية ثابتة، فقط الفائدة، تبدأ من 9.50%. عند هذا المعدل، الفائدة على سداد $90K في العمود ب وحدها تُكلف تقريباً $713 في الشهر، وتبلغ تقريباً $1,346 عندما يُسحب كل $170K. يختلف المقرضون حول ما إذا كانت الفائدة تُكتسب على الحجز غير المسحوب منذ اليوم 1 أو فقط على الأموال الموزعة، فاسأل قبل مقارنة العروض.

تقوم حقوقك في الملكية بدور الدفعة المقدمة

عند الشراء، يغطي نقد المقترض الفجوة بين القرض وتكلفة المشروع. في العقار الذي تملكه، تغطي حقوقك في الملكية ذلك. في العمود B، الأساس هو $300K والقرض حوالي $170K؛ الفرق $130K هو حقوق الملكية الموجودة بالفعل في العقار، لذلك لا يُستحق أي دفعة نقدية عند الإغلاق بخلاف التكاليف والاحتياطيات.

تُحسب هذه الحقوق فقط إذا كان المقرض يمكنه الحصول على وضع أول نظيف مقابلها:

• يجب أن يكون العنوان واضحًا. تظهر الروابط المتأخرة للمقاولين من أعمال سابقة، أو الأحكام القضائية أو الروابط الضريبية في بحث العنوان ويجب حلها قبل أو أثناء الإغلاق.
• يتم سداد الرهن الأول الحالي عند الإغلاق. غالبًا ما لا يقرض المقرضون الخاصون في وضع ثاني خلف رهن مقرض آخر. التنازل، حيث يوافق المقرض الحالي على الوقوف خلف القرض الجديد، نادرًا ما يتوفر من حامل الرهن الأول.
• المقترض هو كيان. يقدّم Sphinx القروض للكيانات التجارية فقط، ويريد العديد من المقرضين ذوي الغرض التجاري أن يكون الكيان المقترض على العنوان عند الإغلاق.

يجب أن يكون القرض لأغراض تجارية

إعادة تأهيل يعيد التمويل، قروض تجسيرية، وقروض DSCR في هذا المجال هي ائتمان ذو غرض تجاري. قواعد الحقيقة الفيدرالية في الإقراض تُعامل الائتمان لاكتساب أو تحسين أو صيانة العقار المؤجر الذي لا يُشغله المالك كغرض تجاري، وفقًا لـ تفسير CFPB الرسمي للائحة Z. تُشير شروط Sphinx المنشورة إلى أن قروضها مخصصة للأغراض الاستثمارية فقط، وليس للاستخدام الشخصي أو العائلي أو المنزلي. المنزل الذي تقيم فيه ينتمي إلى مُقرض تجديد المستهلك.

يحمل العديد من المستثمرين العقار باسميهم ويحتاجون إلى نقله إلى شركة ذات مسؤولية محدودة قبل الإغلاق. إذا ظل الرهن العقاري على العقار، اقرأ وثائق القرض أولاً. يتيح قانون Garn–St Germain الفيدرالي، في 12 U.S.C. §1701j-3، للمقرضين تنفيذ شروط الاستحقاق عند البيع، التي تسمح للمقرض بفرض استحقاق القرض عند نقل الملكية. تشمل قائمة التحويلات المحمية للمنزل من 1 إلى 4 وحدات تحويلًا إلى وصاية معيشية يبقى فيها المقترض مستفيدًا، ولا تحتوي على حماية لتحويل إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو كيان تجاري آخر. عندما يدفع القرض الجديد الرهن القديم في نفس الإغلاق، يختفي ذلك الرهن مع البند. تأكد مع شركة العنوان الخاصة بك كيف يؤثر التحويل على بوليصة العنوان الخاصة بالمالك، ومع شركة التأمين الخاصة بك كيف يجب أن يذكر البوليصة الكيان.

يحتاج التأمين إلى مراجعة ثانية لسبب مختلف. معظم سياسات أصحاب المنازل تتضمن بندًا للفراغ يحد أو يستبعد التغطية بمجرد أن يبقى العقار غير مقيم، عادةً لمدة 30 إلى 60 يومًا متتاليًا، وفقًا لـ معهد معلومات التأمين. يحتاج منزل فارغ لأعمال تجديد لمدة 4 شهر إلى اعتماد شغور، بوليصة عقار فارغ أو تغطية مخاطر المقاول، وكثير من المقرضين سيطلبون أي منها تحملها.

بيع أو احتفاظ: يحدد الخروج القرض الذي يجب أن تأخذه

البيع. يدفع البيع قرض التجديد. في العمود B، بيع بمبلغ $400 ألف أقل تكاليف البيع يُسدد حوالي $170 ألف بالإضافة إلى الفائدة، والباقي هو حقوق الملكية والأرباح. هذا هو الحالة الأساسية للترميم وإعادة البيع.

الاحتفاظ. قرض التجديد هو دين قصير الأجل، 12 إلى 24 شهرًا على ورقة Sphinx مع تمديدات حتى 12 شهرًا، لذا يحتاج الاحتفاظ إلى سحب قرض جديد. بمجرد الانتهاء من العمل وتواجد مستأجر، يُستبدل إعادة تمويل DSCR به دين طويل الأجل مقاس على القيمة النهائية والإيجار الجديد. عند LTV في ورقة DSCR 80%، يدعم تقييم $400 ألف حتى $320 ألف، كافٍ لسداد $170 ألف في العمود B وإعادة رأس المال، شريطة أن يغطي الإيجار الدفع وأن يتم تلبية قواعد فترة التملك للمقرض. جسر-إلى-DSCR دليل إعادة التمويل يغطي توقيت التسليم، نقد و BRRRR دليل يغطي سحب رأس المال مرة أخرى، وDSCR دليل إعادة التمويل يغطي كيفية اختبار نسبة التغطية.

خطط خروج الاحتفاظ قبل إغلاق قرض التجديد. إذا لم يغطي الإيجار النهائي دفعة على إعادة التمويل التي تحتاجها، قد يظل العمل يدفع كبيع، ومن الأفضل أن تعرف ذلك بينما يمكن أن يتغير النطاق ما زال.

ما يجب إرساله لملف إعادة التأهيل بدون شراء

ملف الملكية المملوكة يحل محل عقد الشراء مع إثبات ما تملكه وما تدين به:

• سند مسجل أو إثبات امتلاك يوضح من يحمل العنوان
• بيان الرهن العقاري الحالي وخطاب تسوية، أو تأكيد أن الملكية خالية من الديون
• بيان التسوية الخاص بك من الشراء الأصلي، وإيصالات الأعمال التي تم إنجازها بالفعل
• نطاق العمل مع ميزانية تفصيلية حسب التخصص والمرحلة
• عروض المقاولين التي تتطابق مع خطوط الميزانية
• صور حالية لكل غرفة والواجهة الخارجية
• إعلانات التأمين، بما في ذلك كيفية تغطية الإخلاء أثناء العمل
• وثائق الكيان للـ LLC المقترض: المقالات، اتفاقية التشغيل، خطاب EIN والحالة الجيدة
• خطة الخروج الخاصة بك: سعر البيع المستهدف مع مبيعات مماثلة، أو الإيجار المتوقع للحفاظ

قائمة التحقق من جاهزية ملف المقترض (قائمة التحقق من جاهزية ملف المقترض) تغطي الوثائق العامة. ملف الملكية المملوكة الذي يصل مع تسويته، ميزانيته وخروجه مكتوب بالفعل هو الملف الذي ينتقل إلى ورقة الشروط بأسرع وقت، وهو الملف الذي يبدأ هنا.

المصادر

• 12 U.S.C. §1701j-3، التنازل عن حظر البيع عند الاستحواذ — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, معاملات إعادة التمويل نقداً — Fannie Mae Selling Guide
• التفسير الرسمي للفقرة 1026.3، المعاملات المعفاة (اللوائح Z) — Consumer Financial Protection Bureau
• عندما لا أحد في المنزل: فهم دور تأمين الشواغر — Insurance Information Institute
• الترميم وإعادة البيع, تجسيري و إعادة تمويل شروط البرنامج — Sphinx Capital