你已拥有的物业的装修贷款：融资如何运作

这个问题通常以一句话出现：投资者拥有该物业，需要进行维修，而且没有可购买的东西。 大多数装修贷款内容从购房合同开始，因此拥有旧租赁、继承房屋或在半途停滞的项目的所有者必须将其向后翻译。

资金存在，并且它在与购房相同的杠杆上限下运作，唯一改变的是单一输入。 没有购房价格，贷款人必须决定你的“成本”是什么，这一单一决定决定了你能借多少。

你的现状价值代表购买价格

一笔翻新转售贷款的上限有 2 种方式，较低的上限优先。 贷款与成本比（LTC）将贷款与项目总基数比较，购买时该基数为价格加装修预算。 修复后价值（ARV）上限将贷款与工作完成后物业应有的价值比较。 Sphinx Capital的翻新转售计划发布最高90% LTC，最高75% ARV和最高100%装修融资，适用于符合条件的文件，并将贷款类型列为购买或再融资。

对于你已拥有的物业，价格行为空白，贷方会填入 2 两种数字之一：

• 现状评估价值。 评估师在其当前状态下评估物业。 你的权益按今天的价值计入。
• 你支付的金额，加上已记录的改进。 贷方使用你的结算单和已完成工作的收据。

贷方在记入哪一种时会有差异，差距可能很大，尤其是低价购入或持有多年时。 所有权持有期，即你持有产权的时间，通常是划分的标准。 许多贷方在你持有物业一段时间后才记入评估的现状价值，并在最近购入时回退到成本，因此几个月前购入的物业会受到更严格的审查。

为了了解持有期规则在书面上是怎样的，Fannie Mae 的传统现金再融资规则要求至少有1名借款人在产权上持有6个月，才会发放新贷款，并且现有的首抵押贷款已付清必须至少12个月。 它的延迟融资例外允许现金买家更早再融资，限额为他们投入的已记录金额。 商业用途贷方自行设定持有期规则并且各不相同，因此在你下单评估前，先询问任何贷方他们如何处理你在过去 12 个月内购入的物业。

3 通过您拥有的物业进行装修融资

每条路线对应不同的情况：物业是否已出租、工作规模以及您是否计划出售或持有。

1。翻新再融资的翻新转售贷款。 新的短期贷款在交割时偿还任何现有抵押，并保留装修预算，随着工作完成按提款释放。 它按长期贷款和ARV上限定额，因此完成价值计入。 这条路线适用于空置或将要空置、具有明确范围且计划在12至24个月内出售或再融资的物业。 Sphinx 的项目列出了“正在为完成工作或执行退出计划而再融资正在进行项目的借款人”作为其服务对象，并在符合条件的提交后 10 天内完成交割。

2。套现再融资现有物业，然后用现金支付工作费用。 DSCR 贷款以物业租金对其付款进行资格评估。 Sphinx 的再融资页面 应用 DSCR 表格：贷款金额从 $100K 到 $20M，最高 80% 借贷价值比，覆盖率低至 1.00，利率从 6.50% 起，提供利率与期限或套现选项。 它是长期债务，利率更低，并按今日价值和今日租金定额。 需要在租户之间进行美容工作且已出租的物业适用。 需要厨房、屋顶和系统的空置房屋通常不适用，因为没有租金可用于资格评估，且贷款忽略工作将增加的价值。

3. 过桥贷款用于过渡或商业资产。 过桥计划 覆盖多户住宅、混合用途、办公、零售、工业和精选过渡住宅物业，起步金额 $500K，期限 12 至 36 个月，定价从 SOFR 加 3% 开始。 它适用于重新定位或租赁升级，计划比单纯翻新转售更广泛。 当核心计划是住宅翻新时，过桥页面本身会将文件路由回翻新转售。

以物业的实际基础进行数字计算

这里有一栋房子被看作 3 种方式。 这些数字仅作示例，并非报价。 该物业现值为 $220K，需要 $80K 的翻新，完成后估值为 $400K. 列 A 以无负债方式拥有它。 列 B 负担 $90K 的抵押贷款。 列 C 负担相同的抵押贷款，但在 4 个月前以 $150K 购入，贷款方将购买价记入成本，而非现值。

LTC 在所有 3 列中绑定。 将 ARV 降至 $340K 并将其 75%，$255K，成为 A 和 B 的上限。 C 列显示持有期的价值：同一套房在贷方计价时，借款额比 $63K 少。

关键点易被误读。 上限下的空间是借款能力，交割时的现金是单独决策。 在一次翻新再融资中，许多贷方将 day-1 预付款限制为现值的百分比，并限制或排除现金，因为贷款存在是为了资助项目。 预期贷款金额接近偿还额加保留金加交割费用及任何利息储备。 在 B 列，典型的 2% 发起在 $170K 上增加 $3.4K.

规模在另一端也很重要。 Sphinx 的公开翻新转售范围从 $200K 开始，因此约 $175K 的偿还加保留金请求略低于此。 更大的范围、多单元物业或更高的回报可以清空地板；你可以在翻新转售计算器中测试自己的拆分。

当工序完成时，装修资金会到账

每列的 $80K 在结算时被扣留。 你或你的承包商完成一阶段工作后，提交带照片和发票的提款申请，检查员根据项目预算确认工作，然后贷款人释放该阶段的资金。 绘制流程指南 逐步说明每一步以及保持提款顺利进行的预算习惯。

提款会改变你的持有成本。 Sphinx 的表格列出了固定利率、仅付利息的月供，从 9.50% 开始。 在该利率下，B 列的 $90K 仅偿还的利息每月约为 $713，而当所有 $170K 还清后约为 $1,346. 贷款人对未提取的扣留款从第 1 天开始计息还是仅对已发放的资金计息存在差异，因此在比较报价前请先询问。

你的权益相当于首付款

在购买时，借款人的现金覆盖贷款与项目成本之间的差额。 在你拥有的物业上，你的权益覆盖它。 在 B 列中，基础为 $300K，贷款约为 $170K；差额 $130K 已经是物业中的权益，因此在交割时除了费用和储备外不需要现金首付款。

只有当贷方能够对其取得清晰的第一优先权时，这种权益才算数：

• 产权必须清晰。 以前工作产生的未付承包商留置权、判决或税务留置权会在产权调查中出现，必须在交割前或交割时解决。
• 现有第一抵押在交割时被偿还。 许多私人贷方不会在另一贷方的抵押后以第二优先权提供贷款。 让现有贷方同意在新贷款后承担责任的从属关系，通常很少由第一抵押持有人提供。
• 借款人是一个实体。 Sphinx 只向商业实体提供贷款，且许多面向商业用途的贷方希望借款实体在交割时已在产权上。

贷款必须用于商业目的

在此领域，重建再融资、桥接贷款和 DSCR 贷款都是商业用途信用。 联邦《真实借贷法》将用于获取、改善或维护非自住租赁物业的信贷视为商业用途，依据CFPB 对 Regulation Z 的官方解释。 Sphinx 的公开条款表明其贷款仅用于投资目的，而非个人、家庭或家庭使用。 你居住的房屋属于消费者装修贷款人。

许多投资者以自己的名义持有物业，并需要在交割前将其转入 LLC. 如果抵押贷款仍留在物业上，请先阅读你的贷款文件。 联邦《Garn–St Germain 法案》在12 U.S.C. §1701j-3中允许贷方执行到期付款条款，允许贷方在物业转让时将贷款到期。 其针对1 至 4 单位住宅的受保护转让列表包括转入活信托，借款人仍为受益人，并且不为转入 LLC 或其他商业实体提供保护。 当新贷款在同一次交割中偿还旧抵押贷款时，该留置权随之消失，连同条款一起消失。 与你的产权公司确认转让如何影响你的所有者产权保险单，并与保险公司确认保单应如何命名实体。

保险因另一原因需要再次审查。 大多数房主保险单包含空置条款，限制或排除物业空置后30至60天的保险范围，依据保险信息研究所。 为了进行4 个月的装修而空置的房屋需要空置附加条款、空置物业保险或建筑商风险保险，许多贷方会询问你持有哪一种。

卖出或持有：退出决定你应选择的贷款

出售。 销售偿还翻新贷款。 在 B 列，$400K 的销售减去销售成本可偿还约 $170K 加利息，剩余部分为你的权益和利润。 这是核心的翻新转售案例。

持有。 翻新贷款是短期债务，Sphinx 的账面上为 12 至 24 个月，最多可延长 12 个月，因此持有需要一次取出。 工作完成并入住租户后，DSCR 重新融资将其替换为按完成价值和新租金规模的长期债务。 在 DSCR 表格的 80% LTV，$400K 的评估支持最高 $320K，足以偿还 B 列的 $170K 并返还资本，前提是租金覆盖付款且贷方的持有期规则得到满足。 桥接至 DSCR 重新融资指南 覆盖交接时机， 现金和 BRRRR 指南 覆盖提取资本，和 DSCR 重新融资指南 覆盖如何测试覆盖率。

在关闭翻新贷款前规划持有退出。 如果完成后的租金无法覆盖你需要的重新融资付款，工作仍可能通过出售偿还，了解这一点更好，尽管范围仍可能变化。

发送无购置康复文件时需要的内容

所有权文件取代购置合同，提供你拥有的和欠款的证明：

• 已记录的契约或归属文件，显示谁持有产权
• 当前抵押贷款对账单和还款信，或确认物业已无负债
• 原始购置的结算单和已完成工作的收据
• 按工种和阶段列出的工作范围及预算明细
• 与预算行相匹配的承包商投标
• 每个房间和外观的当前照片
• 保险声明，包括工作期间空置的保障方式
• 借款LLC的实体文件：章程、运营协议、EIN信和良好信誉证明
• 你的退出计划：目标销售价格与可比销售，或持有的预期租金

借款人文件准备清单 覆盖一般文件。 伴随还款、预算和已写好的退出计划的所有权文件，是最快进入条款表的文件，也是从这里开始的文件。

来源

• 12 U.S.C. §1701j-3, 预先排除到期出售禁止 — Legal Information Institute, Cornell Law School
• B2-1.3-03, 现金再融资交易 — Fannie Mae Selling Guide
• 官方解释 §1026.3，豁免交易（Regulation Z） — Consumer Financial Protection Bureau
• 无人居住时：了解空置保险的作用 — Insurance Information Institute
• 翻新转售、过桥和再融资项目条款 — Sphinx Capital